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부동산 경매 감정평가서 - 단순한 가격표가 아닙니다. 제대로 읽어야 합니다.

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1.  경매 부동산의 감정 평사서의 중요성 부동산 경매에 처음 발을 들인 사람이라면 , 온갖 서류에 압도되기 쉽습니다 . 그중에서도 감정평가서는 결코 대충 훑어볼 수 없는 핵심 문서죠 . 이 평가서는 단순한 숫자표가 아니라 , 해당 부동산의 상태와 가치를 진단하는 일종의 ‘ 종합검진서 ’ 에 가깝습니다 . 집행관 현황보고서 매각 물건 명세서는 점유자 , 임대차 , 점유권자의 권리 등 부동산 경매의 법적 리스크에 대한 중점적인 정보를 안고 있다면 , 부동산 감정평가서는 부동산의 가치를 갈음하게 만드는 문서입니다 . 즉 , 법적리스크를 제외한 문제에서 부동산의 가치에 따른 입찰을 선택하게 하는 가장 중요한 문서라 할 것입니다 . 부동산 경매의 감정 평가서는 공인 된 감정 평가사에 의해 부동산이 가지고 있는 가치를 측정하는 것으로서 부동산 시세와는 또 다른 의미입니다 . 부동산의 경락 가치를 정하는 것은 온전하게 입찰자의 몫입니다 . 부동산 경매 입찰자가 경매 부동산의 현재 및 미래 가치 , 수익성 등 투자 가치를 정하는데 법원이 제공하는 핵심적인 문서입니다 . 이번 포스팅에서는 감정평가서가 어떤 역할을 하는지 , 또 어떻게 읽어야 실제 투자에 도움이 되는지를 하나씩 짚어보겠습니다 .   2. 감정평가서란 정확히 뭘까 ? 감정평가서는 법원이 지정한 전문 감정평가사가 작성한 문서입니다 . 해당 부동산의 위치나 용도 , 건물 구조는 물론이고 주변 환경까지 종합적으로 고려해 가격을 산정하죠 . 이 문서가 바탕이 되어 경매의 최저입찰가가 정해집니다 . 쉽게 말해 , 감정가는 경매가 시작되는 출발선입니다 . 중요한 건 , 감정평가서는 단순한 가격표를 넘어서 ‘ 현장감 ’ 을 담고 있다는 점입니다 . 예컨대 지목과 실제 이용 상태가 다른 경우나 , 건물 · 토지 간 불일치 , 등기되지 않은 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있는 경우 등은 오직 평가서를 통해서만 확인할 수 있습니다 . 이걸 놓치면 , 낙찰 이후 예상치 못한 골칫거리가 생길 수도 있죠...

부동산 경매의 현황 조사서를 통한 임차권 분석.

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 1. 부동산 경매에 있어서 현황 조사서 부동산 경매에서 낙찰 받은 경락자가 화들짝 놀라며 주저 앉는 경우가 있습니다 .. “ 현황조사보고서에 임대차 없음이라더니 , 실제로는 세입자가 살고 있었어요 .” 집행관이 경매법정에 제출한 현황조사서와 달리 낙찰 후 새로운 임차인이나 현황조사서에 나타나지 않은 점유자 있는 경우가 어쩌다 한번씩 경락인의 가슴을 철렁 내려 앉히곤 합니다 . 부동산 현장을 직접 방문하여 조사를 하지 않고 현황조사서만 믿은 것 때문에 후회하게 되는 것입니다 . 집행관은 법원에서 부동산 조사를 의뢰 받은 조사인으로서 사법권이나 강제 조사권을 가지고 있지 않아 부동산 현황 조사에 대한 한계를 가질 수 밖에 없습니다 . 부동산 현황 조사서만 믿고 입찰했다가 명도 분쟁 등에 휘말리는 경우가 적지 않습니다 . 따라서 현황조사서는 반드시 참조하여야 하지만 현황조사서의 정보를 전적으로 신뢰하기보다는 입찰인도 직접 유치권 , 점유자 , 임대차 관계를 별도로 확인하거나 방문 조사 , 탐문 , 임장 등이 필요합니다 . 이번 글에서는 현황조사보고서를 실전에서 어떻게 활용할 것인지 , 그리고 낙찰자가 반드시 알아야 할 리스크 관리 방법 을 정리해보겠습니다 .   2. 임차인 문제와 대항력 임차인의 권리관계는 낙찰자의 명도 리스크와 직결됩니다 .   1. 전입신고 + 확정일자 가 있으면 대항력이 발생합니다 . 2. 확정일자가 없으면 대항력이 성립하지 않아 명도가 수월해집니다 . 3. 배당요구 여부 도 중요합니다 . 배당요구를 하지 않은 임차인은 보증금을 배당받지 못하고 낙찰자에게 반환을 청구할 수 있습니다 . 따라서 임차권 현황조사서만으로는 불충분하며 , 반드시 전입세대 열람 을 통해 보완해야 합니다 .   3. 경락자와 임차인과의 관계 1. 기본 개념 ① 전입신고 + 실제 거주대항력 발생 낙찰자에게 임차인 지위 주장 가능 . ② 확정일자 + 대항력우선변제권 발생 배당에서 다른 채권자보다 우선순위 확보 . ...