부동산 경매의 현황 조사서를 통한 임차권 분석.
1. 부동산 경매에 있어서 현황 조사서 부동산 경매에서 낙찰 받은 경락자가 화들짝 놀라며 주저 앉는 경우가 있습니다 .. “ 현황조사보고서에 임대차 없음이라더니 , 실제로는 세입자가 살고 있었어요 .” 집행관이 경매법정에 제출한 현황조사서와 달리 낙찰 후 새로운 임차인이나 현황조사서에 나타나지 않은 점유자 있는 경우가 어쩌다 한번씩 경락인의 가슴을 철렁 내려 앉히곤 합니다 . 부동산 현장을 직접 방문하여 조사를 하지 않고 현황조사서만 믿은 것 때문에 후회하게 되는 것입니다 . 집행관은 법원에서 부동산 조사를 의뢰 받은 조사인으로서 사법권이나 강제 조사권을 가지고 있지 않아 부동산 현황 조사에 대한 한계를 가질 수 밖에 없습니다 . 부동산 현황 조사서만 믿고 입찰했다가 명도 분쟁 등에 휘말리는 경우가 적지 않습니다 . 따라서 현황조사서는 반드시 참조하여야 하지만 현황조사서의 정보를 전적으로 신뢰하기보다는 입찰인도 직접 유치권 , 점유자 , 임대차 관계를 별도로 확인하거나 방문 조사 , 탐문 , 임장 등이 필요합니다 . 이번 글에서는 현황조사보고서를 실전에서 어떻게 활용할 것인지 , 그리고 낙찰자가 반드시 알아야 할 리스크 관리 방법 을 정리해보겠습니다 . 2. 임차인 문제와 대항력 임차인의 권리관계는 낙찰자의 명도 리스크와 직결됩니다 . 1. 전입신고 + 확정일자 가 있으면 대항력이 발생합니다 . 2. 확정일자가 없으면 대항력이 성립하지 않아 명도가 수월해집니다 . 3. 배당요구 여부 도 중요합니다 . 배당요구를 하지 않은 임차인은 보증금을 배당받지 못하고 낙찰자에게 반환을 청구할 수 있습니다 . 따라서 임차권 현황조사서만으로는 불충분하며 , 반드시 전입세대 열람 을 통해 보완해야 합니다 . 3. 경락자와 임차인과의 관계 1. 기본 개념 ① 전입신고 + 실제 거주대항력 발생 낙찰자에게 임차인 지위 주장 가능 . ② 확정일자 + 대항력우선변제권 발생 배당에서 다른 채권자보다 우선순위 확보 . ...