부동산 경매의 현황 조사서를 통한 임차권 분석.

 1. 부동산 경매에 있어서 현황 조사서

부동산 경매에서 낙찰 받은 경락자가 화들짝 놀라며 주저 앉는 경우가 있습니다..

“현황조사보고서에 임대차 없음이라더니, 실제로는 세입자가 살고 있었어요.”

집행관이 경매법정에 제출한 현황조사서와 달리 낙찰 후 새로운 임차인이나 현황조사서에 나타나지 않은 점유자 있는 경우가 어쩌다 한번씩 경락인의 가슴을 철렁 내려 앉히곤 합니다.

부동산 현장을 직접 방문하여 조사를 하지 않고 현황조사서만 믿은 것 때문에 후회하게 되는 것입니다.

집행관은 법원에서 부동산 조사를 의뢰 받은 조사인으로서 사법권이나 강제 조사권을 가지고 있지 않아 부동산 현황 조사에 대한 한계를 가질 수 밖에 없습니다. 부동산 현황 조사서만 믿고 입찰했다가 명도 분쟁 등에 휘말리는 경우가 적지 않습니다.

따라서 현황조사서는 반드시 참조하여야 하지만 현황조사서의 정보를 전적으로 신뢰하기보다는 입찰인도 직접 유치권, 점유자, 임대차 관계를 별도로 확인하거나 방문 조사, 탐문, 임장 등이 필요합니다.

이번 글에서는 현황조사보고서를 실전에서 어떻게 활용할 것인지, 그리고 낙찰자가 반드시 알아야 할 리스크 관리 방법을 정리해보겠습니다.

 

2. 임차인 문제와 대항력

임차인의 권리관계는 낙찰자의 명도 리스크와 직결됩니다.

 

1. 전입신고 + 확정일자가 있으면 대항력이 발생합니다.

2. 확정일자가 없으면 대항력이 성립하지 않아 명도가 수월해집니다.

3. 배당요구 여부도 중요합니다. 배당요구를 하지 않은 임차인은 보증금을 배당받지 못하고 낙찰자에게 반환을 청구할 수 있습니다.

따라서 임차권 현황조사서만으로는 불충분하며, 반드시 전입세대 열람을 통해 보완해야 합니다.

 

3. 경락자와 임차인과의 관계

1. 기본 개념

① 전입신고 + 실제 거주대항력발생

낙찰자에게 임차인 지위 주장 가능.

② 확정일자 + 대항력우선변제권발생

배당에서 다른 채권자보다 우선순위 확보.

2. 임차인과 경락자와의 관계

구분	말소기준권리보다 앞선 경우	말소기준권리보다 뒤인 경우	경락자와의 관계
전입신고만 있음(대항력)	낙찰자에게 대항 가능→ 보증금 전액 인수	대항력 소멸 → 배당도 불리	낙찰자 인수 여부 결정 요소
확정일자만 있음	우선순위 확보 불가 (대항력이 없으므로 배당도 제한)	마찬가지로 효력 약함	낙찰자와 직접 관계 없음
전입신고 + 확정일자(대항력+우선변제권)	낙찰자 인수 + 배당 선순위 확보 → 최강 보호	낙찰자 인수는 불가, 대신 배당에서 우선변제권 행사 가능	낙찰자에게 직접 인수는 대항력이 결정, 배당 순위는 확정일자가 결정
소액임차인 최우선변제	관계 없음 (법이 보장하는 배당 우선순위)	관계 없음	경락자와 무관, 법원이 배당 시 자동 보호

4. 경락인과 임차인의 관계 핵심 포인트

① 경락자 인수 여부는 오직 대항력(전입신고+실거주)이 기준입니다.

- 말소기준권리보다 앞서 있으면 경락자가 인수 하여야 합니다.

- 말소기준 권리 보다 뒤라면 인수 하지 않아도 됩니다

② 확정일자는 배당 순위에만 작용합니다.

경락자가 직접 책임지는 게 아니며 경락인이 법원에 납부한 매각 대금을 배당하여 지급합니다.

③ 소액임차인 최우선변제는 경락자와 전혀 무관합니다.

소액임차인 최우선 변제금도 경락인이 법원에 납부한 매각 대금을 배당하여 지급합니다.

 

5. 전입세대 열람 방법

1. 전입세대 열람이란?

① 특정 부동산 주소지에 어떤 세대가 언제 전입했는지를 확인할 수 있는 국가에서 발행하는 공적 문서입니다.

② 임차인의 대항력·우선변제권여부를 판단하는 핵심 자료가 됩니다.

③ 경매 입찰자는 이해관계인으로 인정되어 열람 가능(주민등록법 시행령 제29조) 합니다.

 

2. 신청 자격

① 경매 입찰자(예비 매수인) → 경매사건번호가 기재된 서류를 제시하면 이해관계인으로 인정됩니다.

② 이미 낙찰된 매수인 뿐 아니라, 입찰에 참여하려는 자도 신청 가능 합니다.

 

3. 준비물

신분증(주민등록증, 운전면허증 등)

경매사건번호가 기재된 서류

① 매각물건명세서 - 대법원 경매에서 그대로 출력 하면 됩니다.

② 현황조사서 - 대법원 경매에서 그대로 출력 하면 됩니다.

③ 기타 법원 발급 사건기록

개인이 사건번호만 적힌 메모는 불가능 하며 반드시 인터넷에서 법원이 발행한 법원 문서 형태여야 합니다

 

4. 신청 장소

부동산 소재지 행정복지센터(주민센터)주민등록 담당 창구

 

5. 신청 절차

준비물을 갖고 관할 주민센터 방문

“이 부동산이 경매 진행 중이라 입찰 예정자로서 전입세대 열람 신청합니다”라고 요청합니다.

공무원이 사건번호 확인 → 전입세대 열람원 발급

 

6. 발급 내용

경매 물건의 주소지 전입세대 명단

세대주 이름 및 관계

전입일자(대항력 여부 확인 가능)

주민등록번호는 일부 마스킹 처리되어 제공

 

7. 활용 포인트

현황조사보고서 보완: 누락된 임차인 여부 확인

대항력 검증 : 전입일자 + 확정일자 확인 → 임차인의 우선변제 여부 판단

명도 전략 수립: 실제 세대 구성원 파악 → 협상, 이사비용 산정 등에 활용