부동산 경매 감정평가서 - 단순한 가격표가 아닙니다. 제대로 읽어야 합니다.

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1.  경매 부동산의 감정 평사서의 중요성 부동산 경매에 처음 발을 들인 사람이라면 , 온갖 서류에 압도되기 쉽습니다 . 그중에서도 감정평가서는 결코 대충 훑어볼 수 없는 핵심 문서죠 . 이 평가서는 단순한 숫자표가 아니라 , 해당 부동산의 상태와 가치를 진단하는 일종의 ‘ 종합검진서 ’ 에 가깝습니다 . 집행관 현황보고서 매각 물건 명세서는 점유자 , 임대차 , 점유권자의 권리 등 부동산 경매의 법적 리스크에 대한 중점적인 정보를 안고 있다면 , 부동산 감정평가서는 부동산의 가치를 갈음하게 만드는 문서입니다 . 즉 , 법적리스크를 제외한 문제에서 부동산의 가치에 따른 입찰을 선택하게 하는 가장 중요한 문서라 할 것입니다 . 부동산 경매의 감정 평가서는 공인 된 감정 평가사에 의해 부동산이 가지고 있는 가치를 측정하는 것으로서 부동산 시세와는 또 다른 의미입니다 . 부동산의 경락 가치를 정하는 것은 온전하게 입찰자의 몫입니다 . 부동산 경매 입찰자가 경매 부동산의 현재 및 미래 가치 , 수익성 등 투자 가치를 정하는데 법원이 제공하는 핵심적인 문서입니다 . 이번 포스팅에서는 감정평가서가 어떤 역할을 하는지 , 또 어떻게 읽어야 실제 투자에 도움이 되는지를 하나씩 짚어보겠습니다 .   2. 감정평가서란 정확히 뭘까 ? 감정평가서는 법원이 지정한 전문 감정평가사가 작성한 문서입니다 . 해당 부동산의 위치나 용도 , 건물 구조는 물론이고 주변 환경까지 종합적으로 고려해 가격을 산정하죠 . 이 문서가 바탕이 되어 경매의 최저입찰가가 정해집니다 . 쉽게 말해 , 감정가는 경매가 시작되는 출발선입니다 . 중요한 건 , 감정평가서는 단순한 가격표를 넘어서 ‘ 현장감 ’ 을 담고 있다는 점입니다 . 예컨대 지목과 실제 이용 상태가 다른 경우나 , 건물 · 토지 간 불일치 , 등기되지 않은 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있는 경우 등은 오직 평가서를 통해서만 확인할 수 있습니다 . 이걸 놓치면 , 낙찰 이후 예상치 못한 골칫거리가 생길 수도 있죠...

명의만 빌려 대표이사가 된 바지사장, 임금체불 책임까지 져야 할까요?

1. 바지사장의 날벼락

주택 건설업이 주업인 한국건설의 실질적인 사주는 대표이사 취임을 하지 않고 있었습니다.

때마침 상가분양업을 하고 있는 A씨는 회사 명의와 사무실이 필요했습니다. 한국건설은 사무실과 회사 명의가 필요한 A씨에게 매달 1천만 원을 받고 한국건설의 명의와 사무실 일부를 빌려 주겠다고 하였습니다.

그리고 한국건설은 A씨에게 바지사장으로 대표이사 취임까지 요구했습니다. 상가분양이 급했던 A씨는 한국건설의 제의를 수락할 수 밖에 없었습니다.

그러나 한국 건설은 회사의 경영이나 근로자 관리에는 손도 대지 않아 회사 사정이 엉망이었습니다. A씨는 한국건설 사무실에 들어가 20일간 자신들의 분양사업만 추진했을 뿐, 직원들의 임금이나 운영은 전혀 관여하지도 않았고 알지도 못했습니다.

회사 사정은 악화되어 A씨가 한국건설 사무실을 사용할 그 무렵, 한국건설의 직원 11명이 퇴사했습니다.

상가 분양을 마친 A씨는 한국건설을 떠났고 몇 개월 후 노동청 근로감독관으로부터 임금체불 문제로 한통의 전화를 받습니다.

임금체불이 되었는데 대표이사라면, 근로자의 권리를 보장해야 할 책임이 있지 않아요?”

A씨는 자신은 명의를 빌려준 대표이사일 뿐 바지사장이다 라고 노동청을 설득했지만 결국 노동청은 검찰에 고발하였습니다. 검찰은 곧바로 A씨를 근로기준법 위반(임금체불)혐의로 기소했습니다.

등기부에 대표이사로 올라가 있으니, 근로기준법상 사용자.”

대표이사는 제도적으로 근로조건을 보장해야 할 의무를 진다.”

한국건설과 경영과 아무런 관련이 없는 A씨는 단지 대표이사라는 지위만으로 임금체불 책임을 지라는 것이었습니다.

 

바지사장이 조종 당하고 있는 꼭두각시 이미지

2. 1심과 항소심의 판단

하급심은 검찰의 손을 들어주었습니다.

대표이사라는 지위에 있는 이상, 근로기준법상 사용자로 본다.

따라서 임금체불에 대해 책임을 져야 한다. 

결국 피고인들에게는 유죄가 선고되었습니다. 피고인들은 억울했습니다.

나는 회사 일이 아니라, 내 사업만 했는데 왜 한국건설의 임금체불 책임을 져야 하지?”

1심과 2심에서 연달아 패소한 A씨는 너무나 억울하여 대법원에 상고 하기로 결심했습니다.


3. 검찰의 주장

1. 대표이사 지위 인정

A씨는 한국건설의 대표이사로 취임하여 등기까지 마쳤다.

법적으로 회사의 경영과 근로조건 보장을 책임져야 할 위치에 있었다.

 

2. 근로자 퇴사 시점의 책임

A씨가 대표이사일 때 한국건설의 근로자 11명이 퇴사 하였다.

퇴사일로부터 14일이 지났어도 A씨는 법인 등기부상 대표이사였다.

근로기준법에 따르면, 퇴직 근로자에게 임금을 퇴직 후 14일 이내에 지급해야 할 의무가 있는데, 이를 이행하지 않았다.

 

3. 근로기준법 위반 혐의

A씨는 대표이사로서 금 지급 의무를 이행하지 않아 근로기준법 제15조 소정의 사용자로서 의무를 위반하였다.

 

바지사장이 임금체불로 인하여 책임을 져야 하는 상황을 상징하는 이미지

4. A씨의 항변

1. 실질적 경영 불참

한국건설의 실질적 경영이나 업무에 전혀 관여하지 않았고, 오히려 회사 사주와 약정하여 매월 일정 금액을 주었으며 회사 명의와 사무실만 빌려 쓴 것일 뿐이며 근로자 관리나 임금 지급에는 일체 관여하지 않았다.

 

2. 대표이사 등기는 형식적

등기부상 대표이사로 기재된 것은 사실이나, 이는 어디까지나 형식상 바지사장에 불과한 것이었다. 실제로는 상가분양 대행사업만 추진했을 뿐, 회사 경영에는 손을 대지 않았다.

 

3. 업무 배제

한국건설의 실질적 사주가 모든 업무를 지휘, 결정했고, A씨는 한국건설 사업경영에 대한 위임이나 권한을 전혀 부여받지 않아 근로기준법상 사용자로 볼 수 없다.

 

5 .대법원의 판단 (대법원 선고 992910 판결)

1. 대표이사의 원칙적 지위

주식회사의 대표이사는 대외적으로 회사를 대표하고 대내적으로 업무를 집행하는 권한을 가지므로, 특별한 사정이 없는 한 근로기준법 제15조의 사용자에 해당한다고 보아야 한다.

 

2. 예외적 상황 인정

그러나 특정인을 탈법적 목적으로 명목상 대표이사로만 등기해 두고, 모든 업무 집행에서 배제되어 실질적으로 아무런 경영 권한이나 관여가 없는 경우, 해당 인물을 근로기준법상의 사용자라고 볼 수는 없다.

 

3. 사실관계

피고인들은 실제로 회사 경영이나 근로자 관리에는 전혀 관여하지 않고, 오직 상가 분양 대행사업을 위해 회사 명의와 사무실만 사용했으며, 회사 사주가 임금 및 경영 전반을 실질적으로 지휘하였다. 사업경영의 전부 또는 일부에 대해 포괄적 위임을 받은 자로 보기 어렵다.

 

4. 대법원의 결론

대표이사는 사용자로서 임금체불 책임 있지만, 바지사장처럼 형식상 대표이사일 뿐, 실제 경영권 참여가 전혀 없는 경우에는 사용자로 볼 수 없다.

 

임금체불로 인해 재판을 받고 있는 바지 사장

6. 맺으며

이번 사건은 오히려 사주에게 월1,000만원씩 한국건설 사주에게 준 것이 밝혀 지는 등 이러한 정황이 입증 되어 예외적으로 면책되었지만, 나는 몰랐다는 말이 언제나 통하는 것은 아닙니다. 대표이사라는 자리는 책임 없는 명예직이 아니라, 법인에 대한 모든 법적 책임자입니다. 따라서 대표이사 명의대여는 즉, 바지사장은 얼마나 위험한 것인지 무겁게 받아 들여야 할 것입니다.

 

참조판례

대법원 선고 97813 판결

대법원 선고 992910 판결

 

본 콘텐츠는 순수 정보 제공을 위하여 작성 하였으며, 스토리 속은 회사명은 실제가 아니며, 콘텐츠 내용과 다은 개별적인 사안이나 구체적인 상황은 전문가와 상의 하시기 바랍니다. -법조타운 사무장K-

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