유치권과 부동산 가압류의 상관관계

 1. 서언

공사대금이 지급되지 않은 상태에서 시공사가 건물을 점유하고 버티는 유치권 행사는 현실에서 자주 벌어지는 일입니다.

적법한 점유 즉, 정당한 점유 및 채권의 발생(공사대금)이 되어 있다면 유치권은 정당하게 행사 되는 것이고, 공사대금 회수에 매우 효과적인 채권 회수 조치이기도 합니다.

그런데 해당 건물이나 토지가 이미 가압류된 상태에서 유치권이 행사 될 때 유치권의 효력에 대해서 포스팅 하여 보겠습니다.

가압류와 유치권의 법률적 관계에 대해서 대법원 2009다19246 판결을 중심으로, 가압류와 유치권의 법률적 관계, 그리고 실제 사건의 전개 과정을 정리해보겠습니다.

2. 사건 속으로

 2002년, A건설은 B사로부터 상가건물 신축을 도급을 받게 됩니다. 그러나 잦은 공사대금 지급 지연으로 인해 공사는 파행을 면치 못하다 대부분의 공정이 끝나가고 있을 때 B사는 공사대금과 관련 없는 다른 채무로 신축 중인 건물이 가압류 됩니다.

 A건설은 건물 가압류가 된 후 즉각적으로 유치권 행사에 들어가게 됩니다. 그리고 건물 외벽에 “유치권 행사 중”이라는 현수막을 걸고 현장을 점유하며 장악하였습니다. 그리고 건물은 경매가 시작 되었고 법원에도 유치권 신고를 하였습니다.

결국 부동산 경매는 C씨에게 낙찰 되었습니다. 그리고 C씨는 유치권자인 A사를 상대로 유치권 무효 소송을 제기하였습니다.

 “가압류 이후 유치권을 행사 하였기 때문에 유치권은 무효이다”

 

3. 대법원의 판단

1. 대법원의 판단

대법원은 명확하게 가압류가 유치권 행사에 어떠한 영향도 주지 않음을 명확하게 판단합니다.

“가압류 등기 후 채무자가 제3자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 한 경우, 이는 처분행위에 해당하지 않으므로 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않는다.(대법원 2011.11.24. 선고 2009다19246 판결)”

 

2. 대법원 판단의 의미

① 가압류권 행사는 유치권으로 제한 받지 않는다

가압류는 재산 처분을 제한하는 보전 조치입니다. 즉 재산이 제3자에게 처분 되어도 가압류 효력을 그대로 이전되어 계속해서 권리를 행사 할 수 있는 보전조치입니다.

② 소유권과 점유권은 별개의 권리이다.

가압류는 소유에 관한 권리 즉 소유권을 처분하지 못하게 하는 권리이며, 유치권은 공사현장을 점유하여 수익하지 못하게 하는 점유권으로서 두 개의 권리는 별개의 권리로서 서로 간에 구속하지 않는다는 의미입니다.

③ 요약

항목	가압류	유치권
법적 성질	집행보전을 위한 처분금지 조치	담보적 기능을 갖는 인도거절권
대상	소유권 등기등 권리변동	점유 상태의 물건
효력 범위	소유권 이전, 저당권 설정 등의 등기행위 금지	채권 변제 전까지 인도 거절가능
성립 방식	법원의 결정과 등기	점유 + 관련 채권 + 변제기 도래
상호 구속 여부	❌ 구속하지 않음	❌ 구속하지 않음

 

④ 부동산 가압류와 유치권의 관계

부동산의 가압류는 유치권 행사에 어떠한 영향도 미치지 않으며 가압류로 인해 제한을 받거나 또는 유치권 행사에 방해가 될 수 없습니다. 

4. 가압류가 유치권 행사에 장해가 될 수도 있습니다.

1. 신의칙과 권리 남용

법률 관계에서 당사자는 신의를 저버리지 않고 성실하게 행위 하여야 한다는 신의칙 원칙과 권리 행사에 있어 정당한 목적을 벗어나 사회 질서에 반해서는 안된다는 원칙입니다. 유치권 행사도 이에 기반해서 행사 되어야 합니다.

2. 가압류 된 부동산의 유치권 행사가 부정 될 수 있는 사례

경우	유치권 인정 여부	근거
토지 또는 건물이 이미 가압류·저당·경매 대상임을 명백히 인지	⚠ 제한될 수 있음	신의칙 위반 (민법 제2조)
공사목적이 유치권으로 점유를 확보하려는 수단에 불과한 경우	❌ 유치권 부정될 수 있음	권리남용, 담보권 회피 목적
토지 소유자의 의사에 반하여 무단 시공	❌ 유치권 성립 안 됨	점유의 적법성 상실

 

3. 신의칙과 권리남용에 대한 대법원의 입장

대법원 판례의 입장도 “유치권은 요건이 충족되면 원칙적으로 성립되지만, 경우에 따라 신의칙에 반하는 권리행사는 허용될 수 없다”는 확고한 입장입니다.

 

5. 맺으며

“가압류는 소유권 처분을 제한하는 권리이고, 유치권은 점유를 기초로 한 인도의 거절권입니다. 두 권리는 법적 성질과 효력의 범위가 전혀 다르며, 서로 구속하지 않습니다.”

다만 권리남용이나 불법적 점유 등에 의한 유치력 효력을 배제 시키는 행위는 조심해야 할 부분입니다.

 

6. 참고 판례 요지 

1. 대법원 2000.11.10. 선고 99다61424 판결

“유치권은 타인의 물건을 점유함으로써 발생하나, 그 행사 자체가 신의성실 원칙에 반하거나 권리남용에 해당하는 경우에는 배척된다.”

2. 서울고법 2014나55933 판결

“점유 이전의 목적이 유치권 설정을 통해 제3자(매수인 등)의 권리 행사를 방해하려는 데 있었다면 유치권은 부정된다.”

본 콘텐츠는 가압류와 유치권 관련 정보를 전달하기 위하여 작성 되었습니다. 개별적인 사안이나 구체적인 사안은 법률 전문가와 상의 하시기 바랍니다.