부동산 경매 감정평가서 - 단순한 가격표가 아닙니다. 제대로 읽어야 합니다.

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1.  경매 부동산의 감정 평사서의 중요성 부동산 경매에 처음 발을 들인 사람이라면 , 온갖 서류에 압도되기 쉽습니다 . 그중에서도 감정평가서는 결코 대충 훑어볼 수 없는 핵심 문서죠 . 이 평가서는 단순한 숫자표가 아니라 , 해당 부동산의 상태와 가치를 진단하는 일종의 ‘ 종합검진서 ’ 에 가깝습니다 . 집행관 현황보고서 매각 물건 명세서는 점유자 , 임대차 , 점유권자의 권리 등 부동산 경매의 법적 리스크에 대한 중점적인 정보를 안고 있다면 , 부동산 감정평가서는 부동산의 가치를 갈음하게 만드는 문서입니다 . 즉 , 법적리스크를 제외한 문제에서 부동산의 가치에 따른 입찰을 선택하게 하는 가장 중요한 문서라 할 것입니다 . 부동산 경매의 감정 평가서는 공인 된 감정 평가사에 의해 부동산이 가지고 있는 가치를 측정하는 것으로서 부동산 시세와는 또 다른 의미입니다 . 부동산의 경락 가치를 정하는 것은 온전하게 입찰자의 몫입니다 . 부동산 경매 입찰자가 경매 부동산의 현재 및 미래 가치 , 수익성 등 투자 가치를 정하는데 법원이 제공하는 핵심적인 문서입니다 . 이번 포스팅에서는 감정평가서가 어떤 역할을 하는지 , 또 어떻게 읽어야 실제 투자에 도움이 되는지를 하나씩 짚어보겠습니다 .   2. 감정평가서란 정확히 뭘까 ? 감정평가서는 법원이 지정한 전문 감정평가사가 작성한 문서입니다 . 해당 부동산의 위치나 용도 , 건물 구조는 물론이고 주변 환경까지 종합적으로 고려해 가격을 산정하죠 . 이 문서가 바탕이 되어 경매의 최저입찰가가 정해집니다 . 쉽게 말해 , 감정가는 경매가 시작되는 출발선입니다 . 중요한 건 , 감정평가서는 단순한 가격표를 넘어서 ‘ 현장감 ’ 을 담고 있다는 점입니다 . 예컨대 지목과 실제 이용 상태가 다른 경우나 , 건물 · 토지 간 불일치 , 등기되지 않은 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있는 경우 등은 오직 평가서를 통해서만 확인할 수 있습니다 . 이걸 놓치면 , 낙찰 이후 예상치 못한 골칫거리가 생길 수도 있죠...

‘내 회사니까 써도 돼’… 1인 주식회사 대표 이사 가족의 배임죄, 법원은 어떻게 판단했나

1. 회사는 내 것이라고 믿었던 어느 날

2004년 가을, 서울의 한 중견 부동산 자산관리 법인의 법인 등기부의 사내이사로 등재 되었고 공식직함은 사장 이었던 A씨는 마음이 복잡했습니다.

회사 운영과 관련한 업무를 보고 있는 여성 임원


회사 설립 초창기부터 함께해온 남편은 회사의 주식을 모두 가진 1인 주주이며, 대표이사였다. A씨는 사내이사로 회사를 공동경영하여 왔지만 남편 B씨와의 갈등이 극에 달하면서, 사장의 직함도 위태로웠습니다.

이 회사, 내가 만들었고, 자금도 우리 집에서 다 댔어. 이 정도는 써도 되잖아?

A씨는 그렇게 스스로를 위로하며, 회삿돈을 개인 자금처럼 쓰기 시작합니다. 회사 자금 중 약 7억원을 인출하여, 아버지에게 주었습니다. 자신의 남편 B씨가 자신의 아버지에게 지급하지 않은 매매대금을 지급한다는 명목이었습니다.

A씨는 회사가 운영하던 두 곳의 주차장(○○주차장, △△주차장)을 자신의 직원으로 친 언니 명의로 된 개인 사업자에게 월 200만원에 임대하고 5년의 장기계약을 하였습니다.

회사 이사회 승인도 없었고, 언니는 형식상 명의자일 뿐, 실제로 A씨 자신이 그 주차장을 운영하며 수익을 챙겼습니다.

A씨는 회사 명의로 발급된 법인카드 4매를 가져다 개인 식비, 쇼핑, 가족 경조사비에 사용하는 등 8천만원을 개인적 소비를 위하여 사용하였습니다.

 

2. A씨의 항변(피고인의 변소)

1. 회사는 남편(공소외 2)1인 회사다

A씨의 남편은 회사의 대주주인 회사는 사실상 남편이 지배하고 있었고 남편의 동의로 한 행위이므로 문제 없음.


2. 주차장 임대

남편의 동의를 얻었고, 언니 명의로 한 것이지 실질 임차인은 아니며, 자신이 운영하지도 않았으며 회사에 손해도 없다.


3. 회사 공금 7451만원 인출

남편이 아버지에게 진 빚을 대신 갚은 것이고, 추후 상계 처리하기로 했다

 

4. 법인카드 사용

1인 주주의 남편으로 회사의 지배자의 동의하에 추후 변상 의사도 있었다.

 

3. 검찰의 주장

1. 주차장 저가 임대

이사회 결의 없는 자기거래

A씨는 회사의 이사이자 사장으로, 회사 자산인 주차장(○○, △△)을 언니의 명의로 계약하였으나 임대료는 200만원으로서 시세인 350~400만원의 절반에 불과하며 실질에 있어서도 이사회 결의도 없이 A씨가 언니 명의로 차명으로 계약한 것이다.

 

업무상 배임

이 사건은 이사의 자기거래이며, 이사회 승인도 받지 않고, 회사 자산을 사적으로 이용한 명백한 업무상 배임이다.”

 

2. 7431만원의 자금 인출

아버지와 회사의 채권관계 부존재

피고인은 회사 명의로 운용하던 예금 및 채권을 해약하고, 그 돈을 자신의 아버지에게 남편이 아버지에게 진 부채를 변제 한다는 명목으로 전달하였으나 회사와 아버지 간에 채권관계가 존재하지 않으며 회계처리도 하지 않았다.

 

불법영득 의사

회사 자금을 사적으로 인출하여 제3(아버지)에게 전달한 것은 명백한 불법영득의사에 의한 업무상 횡령이다.

 

회사 법인 카드로 개인적 소비를 위해 쇼핑 중인 여성 임원

3. 법인카드 사적 사용

회계처리 없는 사적유용

피고인은 회사의 법인카드 4매를 이용해 안경 구매, 식사, 생필품 등 개인 용도로 약 8,800만 원 사용하였고 회사에 회계처리 없이 사적 유용했으며,

반복적·상습적으로 개인 소비에 사용하였다.

 

배임

법인카드는 회사 업무를 위한 용도인데도, 개인 용도로 반복 사용한 행위는 명백한 배임행위이며 주주의 동의는 형사책임을 면하는 못한다.

 

4. 법원의 판단 - 대법원 2014. 2. 21. 선고 20118870 판결

대법원까지 가며 재판은 치열하게 벌어졌으며 A씨는 항변(변소)을 하며 자신의 무죄를 주장했지만 법원의 판단은 달랐습니다.


4. 대법원의 판단

 

업무상 배임 (주차장 저가 임대)

-회사 자산을 자기거래 방식으로 사적으로 이용함
-이사회 승인 없음, 시장가보다 낮은 임대료
-회사에 재산상 손해·위험 발생

- 배임 성립

유죄 확정

업무상 횡령 (7451만 원 자금 인출)

-불법영득의사 인정
-객관적 채무관계 증거 없음
-인출 후 회계처리 누락, 회사 자금 사적 사용

-업무상 횡령 성립

유죄 확정

업무상 배임 (법인카드 사적 사용)

-반복적이고 사적인 사용은 업무상 임무 위배
-1인 주주의 동의가 있었다 해도 배임 면책 불가
-회사 자금 손해 발생 업무상 배임 성립

유죄 확정

 

회사와 주주는 별개의 법인격을 가지며, 1인 주주 또는 대표이사의 동의 또는 지시가 있었다고 해도, 이사 또는 임원이 임무에 위배 되는 행위로 회사에 손해를 가한 경우에는 업무상 배임죄가 성립한다. 불법영득의사가 인정되는 경우에는 횡령죄도 성립하며, 사후 보전하거나 회계 처리할 예정이었다는 주장만으로는 책임을 면할 수 없다.

 

회사 임원의 배임으로 인해 재판 중인 법정

5. 주식회사 실무에서 시사점

1. “1인 회사라도 법인은 법인이다 회사는 주주와 별개

2. 이사의 자기거래는 무조건 이사회 승인 필요

3. 법인카드는 반드시 업무용으로만 사용

4. 회계처리 없는 자금 인출은 사실상 횡령

5. “실질 운영자라면 법적 책임에서 자유로울 수 없다

 

6. 결론

- 내 회사니까 내 맘대로 해도 된다는 생각이 가장 위험하다.

- 주주·이사·회사 자산은 철저히 구분하여야 한다.

- 모든 행위는 이사회 승인과 회계처리로 증명되어야 한다.

 

참조판례

대법원 2014. 2. 21. 선고 20118870 판결

대법원 1983.12.13. 선고 832330 전원합의체

대법원 2013.2.14. 선고 201110302

대법원 2012.6.14. 선고 20109871

 

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