사무장의 부동산·세무·기업법무 이야기

1. 느닷없는 몇 년 후 날라온 국세청의 양도세 추징 고지서 오랫 동안 부인과 공동명의로 주택을 마련하여 살아온 김사장님과 부인 A 씨는 집을 팔기로 했습니다 . 집을 처분한 후 김사장님은 부인 A 씨가 소유한 주택이 없었고 당연히 “ 우리는 1 세대 1 주택 ” 으로 비과세 특례로 양도소득세를 신고하고 납부 하였습니다 . 그러나 몇 년 후 김사장님은 국세청으로부터 세무조사 결과 1 세대 1 주택 비과세 혜택을 취소하고 수천만원이 넘는 부동산 양도소득세 추징 고지서가 날라왔습니다 . “ 수천만원이라니 ! 이게 무슨 날벼락이야 ?” 김사장님의 부인 A 씨가 과거 주변 친인척 , 지인 명의를 빌려 여러 부동산을 사고팔았다는 것이 세무조사를 통해 밝혀지면서 문제가 된 것입니다 . 부인 A 씨는 어머니 , 장인 , 장모 , 심지어 동서 이름까지 동원하여 부동산 명의 신탁을 하여 사고 팔았고 , 부동산 매매회사인 주식회사 법인까지 설립 하여 부동산을 사고 팔아 온 것입니다 . 고약한 것은 세무조사 과정에서 부인 A 씨가 부동산 명의신탁한 친인척들이 확인서까지 국세청에 제출한 것입니다 . “ 맞다 , 부동산은 A 씨가 우리의 명의만 빌려서 거래했다 ” 2. 국세청의 입장 1. 1 세대 1 주택 비과세 요건 불충족 김사장님은 주택을 양도하면서 “1 세대 1 주택 비과세 특례 ” 를 적용해 신고하였지만 세무조사 결과 부인 A 씨가 다른 주택을 명의신탁하여 보유하고 있어 김사장님의 세대는 1 세대 1 주택 요건이 되지 않아 비과세 특례가 적용되지 않는다 . 2. 배우자의 명의신탁 사실 인정 세무조사에서 A 가 친인척 , 지인 , 법인 명의를 통해 다수 부동산을 거래한 사실 확인하였으며 부동산 명의수탁자인 친인척 , 지인들로부터 부동산 명의신탁 사실을 확인하였다 . 3. 법인을 통한 조세회피 목적 인정 부인 A 씨는 부동산매매업 법인을 설립 하였고 , 조사 결과 이 법인의 대표 , 감사가 모두 가족이었으며 A 가 단독으로 운영하며 법인카드 사용도 A 씨가 사적으로 사용하였고...

  1. “ 나는 분명 1 주택자입니다 .” 서울에서 은퇴 생활을 시작한 A 씨는 은퇴 후 조용하게 일상을 보냈지만 은퇴와 동시에 수입은  얼마되지 않는 국민연금이 전부였고 소득이 끊긴 A 씨는 노후자금 부족으로 늘 불안 했습니다 . 고가주택을 가지고 있다는 안도감은 있었지만 환금성이 떨어지는 고가의 주택은 노후생활에 도움이 되지 않았습니다 . 연일 뉴스에서는 고가주택에 대한 부동산 보유세가 논란 이었습니다 고심 끝에 A 씨는 보유세 압박과 환금성이 떨어지는 고가주택을 처분하여 노후자금을 마련하기로 결심했습니다 . 양도소득세는 1 가구 1 주택의 비과세혜택을 받을 수 있어 A 씨는 양도소득세 문제는 걱정하지 않았습니다 . 때마침 매수자가 나타나 원하는 가격을 받고 처분하고 세무서에도 1 가구 1 주택 비과세를 신고한 후 노후자금을 마련한 A 씨는 안도의 숨을 쉬었습니다 . 그러던 어느날 국세청에서 고가주택 양도 건으로 A 씨의 오피스텔을 조사하겠다는 통보를 받았습니다 . A 씨는 걱정하지 않았습니다 . 오피스텔은 업무용으로 계약했고 , 구조도 변경된 것이 없고 전입신고도 한 적 없어 흔쾌히 세무조사를 수락했습니다 . 몇 년전 분양 받은 오피스텔은 업무시설로 B 법인에 임대하여 월세를 받고 있었습니다 . 그러나 국세청은 느닷없이 A 씨에게 그 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있어 1 가구 1 주택 비과세 감면을 취소를 하며 그로인한 추징세까지 납부 하라고 했습니다 .   2. 국세청 비과세 감면 양도소득세 추징 1. 양도소득세 정기 세무조사 국세청의 정기적으로 실시하는 양도세 세무조사를 통하여 A 씨의 오피스텔 추가 보유 사실이 알아냈고 현장 조사와 거주자 진술 조까지 실시하였습니다   2. 오피스텔 현황조사 ① 오피스텔 내부 구조 주방 , 화장실 , 냉장고 , 세탁기 , 침대 , 빨래건조대 등 주거용 시설 완비 ② 오피스텔 외부 표식 법인 간판 , 명패 , 우편함 등 업무용 사용 흔적 없음 ③ 사업자등록 ...