1. “나는 분명 1주택자입니다.”
서울에서 은퇴 생활을 시작한 A씨는 은퇴 후 조용하게 일상을 보냈지만
은퇴와 동시에 수입은 얼마되지 않는 국민연금이 전부였고
소득이 끊긴 A씨는 노후자금 부족으로 늘 불안 했습니다.
고가주택을 가지고 있다는 안도감은 있었지만
환금성이 떨어지는 고가의 주택은 노후생활에 도움이 되지 않았습니다.
연일 뉴스에서는 고가주택에 대한 부동산 보유세가 논란 이었습니다
고심 끝에 A씨는 보유세 압박과 환금성이 떨어지는 고가주택을 처분하여
노후자금을 마련하기로 결심했습니다.
양도소득세는 1가구 1주택의 비과세혜택을 받을 수 있어
A씨는 양도소득세 문제는 걱정하지 않았습니다.
때마침 매수자가 나타나 원하는 가격을 받고 처분하고
세무서에도 1가구 1주택 비과세를 신고한 후
노후자금을 마련한 A씨는 안도의 숨을 쉬었습니다.
그러던 어느날 국세청에서 고가주택 양도 건으로 A씨의 오피스텔을
조사하겠다는 통보를 받았습니다.
A씨는 걱정하지 않았습니다.
오피스텔은 업무용으로 계약했고, 구조도 변경된 것이 없고
전입신고도 한 적 없어 흔쾌히 세무조사를 수락했습니다.
몇 년전 분양 받은 오피스텔은
업무시설로 B법인에 임대하여 월세를 받고 있었습니다.
그러나 국세청은 느닷없이 A씨에게
그 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있어
1가구 1주택 비과세 감면을 취소를 하며
그로인한 추징세까지 납부 하라고 했습니다.
2. 국세청 비과세 감면 양도소득세 추징
1. 양도소득세 정기 세무조사
국세청의 정기적으로 실시하는 양도세 세무조사를 통하여 A씨의 오피스텔 추가 보유 사실이 알아냈고 현장 조사와 거주자 진술 조까지 실시하였습니다
2. 오피스텔 현황조사
① 오피스텔 내부 구조
주방, 화장실, 냉장고, 세탁기, 침대, 빨래건조대 등 주거용 시설 완비
② 오피스텔 외부 표식
법인 간판, 명패, 우편함 등 업무용 사용 흔적 없음
③ 사업자등록
해당 오피스텔은 법인의 사업장 주소로 등록되지도 않음
④ 오피스텔 거주 임차인 진술
임차법인 소속 직원이 3년간 상시 거주, “사적 공간”으로 사용
3. 1가구 1주택 비과세 감면 취소 및 가산세 부과 법적 근거
① 소득세법 제88조 제7
“주택”이란 허가 여부나 공부상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
② 비과세 취소 및 가산세
- 등기상 '업무용'이라 하더라도, 사람이 장기 거주하면 세법상 주택으로 간주되어 신고불성실로 인한 가산세까지 납세하여야 함
- 신고하지 않은 양도차익에 대해 과소신고 가산세(10%) 및 납부불성실 가산세(매일 0.022%씩 이자처럼 누적 부과)부과
3. 조세심판원에서의 A씨의 이의
1. 오피스텔은 업무용으로 분양받고, 업무용으로만 임대했다
오피스텔은 분양 당시 그대로 ㈜A 법인에 업무용 임대하였으며, 임대차계약서에는 “업무 외 용도 사용 금지” 특약조항도 명시되어 있음.
2. 세금은 모두 정상 신고 및 납부했다
A씨는 임대업으로 사업자등록을 하고, 부가가치세, 종합소득세, 재산세도 모두 성실히 납부 하였다.
3. 주거 사용 정황은 단지 임차인의 일방적 계약위반이다
임차법인이 임대차 계약을 위반하여 주거용을 사용한 것이지 A씨의 귀책사유는 없으며 임대인이 임차인의 사용 용도를 직접 관리·감독할 의무는 없다
4. 수도, 전기, 냉·난방 사용량이 현저히 낮아 주거용으로 보기 어렵다
5. 법적으로 ‘주택’이라 보기 어렵고 공부상 용도를 기준으로 판단해야 한다
6. A씨의 고령, 투자 경험 부족으로 인해 일어난 착오이다.
4. 조세심판원의 판단
1. 쟁점 오피스텔은 실질적으로 ‘주택’에 해당한다
오피스텔은 등기상 ‘업무용’이지만, 실제로는 주방, 침대, 화장실, 냉장고, 세탁기 등 주거 설비가 완비되어 주거용으로 사용하고 있었으며 이는 세법상 주택 판단 기준인 “사실상 주거용” 이다.
2. 임차법인 직원의 장기 거주는 주거 사용이다.
국세청의 현장조사에서 임차법인 직원의 “3년 전부터 쟁점오피스텔에서 사적으로 거주했다”는 진술과 업무용으로 사용되며 회사 간판이나 사무용 집기 없었다.
3.“업무용 명시” “임대인의 사업자등록” 주거 여부 판단의 본질이 아니다.
사업자등록 및 세금 신고, 계약서의 업무용 명시는 형식에 불과하며 실질 사용이 중요하며 과세 판단에는 영향을 미치지 않는다.
4. 오피스텔이 법인의 사업장으로 사용 되지도 않았다.
5. 관리비, 냉난방비, 수도 사용량은 보조 자료에 불과하며, 주거 정황을 뒤집을 수 없다
5. 시사점
1. 세법상 ‘주택’은 형식이 아닌 실질로 판단한다
등기부, 건축물대장상 ‘업무용’으로 되어 있는 등 공부상 업무용”이더라도 사람이 살면 주택이다.
2. 임차인이 계약을 위반하여 주거용으로 사용했더라도, 임대인(소유자)의 세무상 책임은 면할 수 없다.
3. 법인에 임대했다는 사실만으로 업무용으로 간주 되지 않는다
임차인이 누구든 해당 공간을 사업장으로 사용하지 않으면 업무용으로 인정되지 않는다.
4. 수도·전기·냉난방 사용량이 낮다고 해서 ‘비주거용’ 입증이 되는 것은 아니다
5. 1세대 1주택 비과세 요건에 주거용 오피스텔, 주거용도로 사용되는 오피스텔도 포함된다.
6. 맺으며
단순히 "오피스텔 하나"로 인해 수천만 원의 비과세 혜택이 취소되고, 양도세 + 가산세까지 부과될 수 있는 위험성에 대해서 알아 보았습니다. 따라서 업무용 오피스텔을 보유하고 있다면 “실질 사용에 따른 세금폭탄”을 철저히 관리해야 할 필요성이 있을 것입니다.
조세심판원 참조 심판문
조세심판원 2025.06.12. 결정, 조심2025서1776
“본 콘텐츠는 순수 세법 정보를 제공하기 위하여 작성 되었으며, 개별적 사안이나 전문적이고 구체적인 사안은 전문가와 상의 하시기 바랍니다” -법조타운 사무장K-
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