부동산 경매의 권리분석
부동산 경매에 처음 도전하는 투자자들이 가장 많이 실수하는 부분이 있습니다 . 바로 집행관 현황조사서 를 제대로 읽지 못하거나 , 액면 그대로 믿어버리는 것입니다 . 많은 초보자들은 현황 조사서에 “ 임대차 없음 ”, “ 점유관계 불명 ” 이라는 문구만 보아도 맹신하거나 또는 지레 겁먹고 입찰을 포기하게 됩니다 . 그러나 집행관 현황 조사서는 집행관 ( 법원과 계약 된 준 공무원 신분 ) 이라는 개인의 의견이며 잘못 된 조사나 부족한 의견이 나올 수 있다는 것을 염두에 두어야 합니다 . 하지만 현황조사서는 경매 권리분석의 출발점 이지 , 안전 보증서 가 아닙니다 . 경매 부동산 권리분석에 있어 현황조사서는 반드시 필요하며 본글에서는 집행관 현황조사서의 개념 , 구조 , 주요 항목 , 한계 등에 대하여 포스팅 하겠습니다 . 1. 집행관 현황조사보고서란 ? 부동산 경매 개시결정이 나면 민사집행법에는 즉시 집행관을 통해 경매 부동산의 현황을 조사하여 경매법원에 보고하도록 규정 되어 있습니다 . 즉 , 경매개시결정이 내려지면 집행관이 직접 현장을 방문해 다음과 같은 사항을 확인합니다 . 1. 부동산의 현황 ( 건물 · 토지의 상태 , 용도 ) 2. 점유자 ( 누가 사용 중인지 ) 3. 임대차관계 ( 보증금 , 차임 , 확정일자 등 ) 4. 특이사항 ( 폐문부재 , 진술거부 등 ) 5. 사진 및 도면 첨부 그리고 이렇게 수집된 정보가 문서화하여 경매법원에게 누구나 볼 수 있게 공개하는 것이 바로 집행관 현황조사보고서 입니다 2. 왜 중요한가 ? 현황조사보고서는 낙찰자가 입찰 전 확인할 수 있는 몇 안 되는 법원의 공식 자료 입니다 . 1. 점유자가 임차인인지 , 단순 채무자인지 , 제 3 자인지 여부는 명도 가능성 에 큰 영향을 미칩니다 . 2. 전입신고일과 확정일자는 대항력 여부 를 판단하는 핵심 근거입니다 3. 배당요구를 했는지 여부는 낙찰자가 임차인에게...