사무장의 부동산·세무·기업법무 이야기

  부동산 경매에 처음 도전하는 투자자들이 가장 많이 실수하는 부분이 있습니다 . 바로 집행관 현황조사서 를 제대로 읽지 못하거나 , 액면 그대로 믿어버리는 것입니다 . 많은 초보자들은 현황 조사서에 “ 임대차 없음 ”, “ 점유관계 불명 ” 이라는 문구만 보아도 맹신하거나 또는 지레 겁먹고 입찰을 포기하게 됩니다 . 그러나 집행관 현황 조사서는 집행관 ( 법원과 계약 된 준 공무원 신분 ) 이라는 개인의 의견이며 잘못 된 조사나 부족한 의견이 나올 수 있다는 것을 염두에 두어야 합니다 . 하지만 현황조사서는 경매 권리분석의 출발점 이지 , 안전 보증서 가 아닙니다 . 경매 부동산 권리분석에 있어 현황조사서는 반드시 필요하며 본글에서는 집행관 현황조사서의 개념 , 구조 , 주요 항목 , 한계 등에 대하여 포스팅 하겠습니다 .   1. 집행관 현황조사보고서란 ? 부동산 경매 개시결정이 나면 민사집행법에는 즉시 집행관을 통해 경매 부동산의 현황을 조사하여 경매법원에 보고하도록 규정 되어 있습니다 . 즉 , 경매개시결정이 내려지면 집행관이 직접 현장을 방문해 다음과 같은 사항을 확인합니다 .   1. 부동산의 현황 ( 건물 · 토지의 상태 , 용도 ) 2. 점유자 ( 누가 사용 중인지 ) 3. 임대차관계 ( 보증금 , 차임 , 확정일자 등 ) 4. 특이사항 ( 폐문부재 , 진술거부 등 ) 5. 사진 및 도면 첨부   그리고 이렇게 수집된 정보가 문서화하여 경매법원에게 누구나 볼 수 있게 공개하는 것이 바로 집행관 현황조사보고서 입니다   2. 왜 중요한가 ? 현황조사보고서는 낙찰자가 입찰 전 확인할 수 있는 몇 안 되는 법원의 공식 자료 입니다 .   1. 점유자가 임차인인지 , 단순 채무자인지 , 제 3 자인지 여부는 명도 가능성 에 큰 영향을 미칩니다 . 2. 전입신고일과 확정일자는 대항력 여부 를 판단하는 핵심 근거입니다 3. 배당요구를 했는지 여부는 낙찰자가 임차인에게...

부동산 경매는 단순히 “ 싼값에 부동산을 구입할 수 있는 좋은 기회 ” 입니다 . 하지만 그 좋은 기회를 얻기 위해서는 부동산 경매가 가져오는 리스크를 관리하여야 합니다 . 부동산은 소유권에서 가압류에 이르기까지 수많은 권리가 경합하는 가장 복잡한 법률관계가 얽힌 고가의 재산입니다 . 이런 이유로 부동산의 이용 , 수익 , 처분 등에 관여되는 권리 알아야 합니다 . 다음은 그 권리들이 얽힌 법률적 관계의 권리분석이 필요할 것입니다 . 투자자는 흔히 말합니다 . “ 하이 리스크 , 하이 리턴 (High Risk, High Return)” 위험이 높을수록 높은 수익을 기대할 수 있는 불변의 투자 원리는 변함이 없을 것입니다 . 따라서 하이리턴을 보장 받을 수 있는 하이 리스크를 어떻게 피해갈지를 고민하는 것이 경매를 통한 부동산의 구입 또는 투자 원칙입니다 . 실무현장에서 경매로 인해 낭패를 보는 대부분의 이유가 권리에 대한 이해부족과 권리분석에 실패한 경우입니다 . 따라서 부동산 권리에 대한 이해는 절대적입니다 . 어떤 권리는 낙찰과 동시에 말소되지만 , 어떤 권리는 고스란히 낙찰자에게 따라오기도 합니다 . 그래서 경매를 시작하는 사람이라면 권리분석 을 생활화해야 하고 , 그 출발점은 바로 각 권리에 대한 이해입니다 . 오늘은 경매에 자주 등장하는 권리들을 종류에 대하여 하나씩 정리해보겠습니다 .   1. 소유권 ― 부동산 권리의 출발점 모든 권리의 출발은 바로 소유권 입니다 . 소유자는 해당 부동산을 사용 , 수익 , 처분 할 수 있는 절대적인 권리가 소유권입니다 . 그러나 그 소유권을 잃는 경매에서는 소유자가 채무불이행 등의 이유로 권리를 잃어 공개매각을 하는 것이 경매이며 , 부동산 경매에서 최종적으로 소유권을 취득하면 낙찰자가 새로운 소유자가 됩니다 . 즉 . 경매는 소유권이 부동산 경매로 새로운 소유가에게 이전 되는 것을 말함입니다 . 즉 , 경매란 부동산의 소유자가 바뀌는 절차이지 , 소유권이 소멸하는 절차는 아닙니다 . 따라서 낙찰...