사무장의 부동산·세무·기업법무 이야기

  부동산 경매에 처음 도전하는 투자자들이 가장 많이 실수하는 부분이 있습니다 . 바로 집행관 현황조사서 를 제대로 읽지 못하거나 , 액면 그대로 믿어버리는 것입니다 . 많은 초보자들은 현황 조사서에 “ 임대차 없음 ”, “ 점유관계 불명 ” 이라는 문구만 보아도 맹신하거나 또는 지레 겁먹고 입찰을 포기하게 됩니다 . 그러나 집행관 현황 조사서는 집행관 ( 법원과 계약 된 준 공무원 신분 ) 이라는 개인의 의견이며 잘못 된 조사나 부족한 의견이 나올 수 있다는 것을 염두에 두어야 합니다 . 하지만 현황조사서는 경매 권리분석의 출발점 이지 , 안전 보증서 가 아닙니다 . 경매 부동산 권리분석에 있어 현황조사서는 반드시 필요하며 본글에서는 집행관 현황조사서의 개념 , 구조 , 주요 항목 , 한계 등에 대하여 포스팅 하겠습니다 .   1. 집행관 현황조사보고서란 ? 부동산 경매 개시결정이 나면 민사집행법에는 즉시 집행관을 통해 경매 부동산의 현황을 조사하여 경매법원에 보고하도록 규정 되어 있습니다 . 즉 , 경매개시결정이 내려지면 집행관이 직접 현장을 방문해 다음과 같은 사항을 확인합니다 .   1. 부동산의 현황 ( 건물 · 토지의 상태 , 용도 ) 2. 점유자 ( 누가 사용 중인지 ) 3. 임대차관계 ( 보증금 , 차임 , 확정일자 등 ) 4. 특이사항 ( 폐문부재 , 진술거부 등 ) 5. 사진 및 도면 첨부   그리고 이렇게 수집된 정보가 문서화하여 경매법원에게 누구나 볼 수 있게 공개하는 것이 바로 집행관 현황조사보고서 입니다   2. 왜 중요한가 ? 현황조사보고서는 낙찰자가 입찰 전 확인할 수 있는 몇 안 되는 법원의 공식 자료 입니다 .   1. 점유자가 임차인인지 , 단순 채무자인지 , 제 3 자인지 여부는 명도 가능성 에 큰 영향을 미칩니다 . 2. 전입신고일과 확정일자는 대항력 여부 를 판단하는 핵심 근거입니다 3. 배당요구를 했는지 여부는 낙찰자가 임차인에게...

1. 말소기준 권리 분석은 경매 입문의 첫 관문 경매에 처음 발을 들이는 분들이 가장 먼저 묻는 질문이 있습니다 . “ 이 아파트가 시세보다 얼마 싸게 나오나요 ?” 경매의 목적이 시세보다 싸게 취득하는 것이 경매에 참여하는 최대 목적입니다 . 하지만 그 최대목적을 실현하기 위해서는 경매 물건에 대한 리스크가 없어야 합니다 . 이를테면 시세보다 훨씬 싸게 중고자동차를 구매 하였지만 , 엔진 내부에 심각한 문제가 있어 타고 다닐 수 없다면 시세보다 싸게 산 의미가 없습니다 . 이러한 문제가 있는 중고 자동차는 싸다고 해도 사야할 이유가 없는 것입니다 . 따라서 경매 물건의 리스크를 점검하는 것은 가격 문제를 떠나 안전한 경매의 출발입니다 . 눈에 띠는 낮은 낙찰가만 보고 덥석 입찰에 들어갔다가 평생 후회할 수도 있습니다 . 실무현장에서 뒤늦게 말소되지 않는 전세보증금을 인수해야 한다는 사실을 알고 한숨을 쉬다 입찰 보증금 몇천만원 날리고 경매를 포기하는 일도 있었습니다 . 이러한 문제가 생긴 이유는 딱 한가지 말소기준권리에 대한 이해가 부족했기 때문입니다 . 2. 말소기준권리란 ? 말소기준권리는 부동산 경매에서 낙찰 후 권리가 소멸할지 , 남아서 낙찰자가 인수할지 를 가르는 기준점 입니다 . 즉 경매 낙찰 물건 인수에 있어 법원에 낙찰금만 주고 부동산을 인수하고 끝나는 문제냐 또는 낙찰금 외에도 제 3 자에게 추가금을 주어야 하는 문제입니다 . 쉽게 말하면 , 부동산 등기부 등본에 다닥 다닥 붙은 권리에 선 하나를 그어 앞과 뒤를 나누는 것입니다 . 그 선보다 앞에 있는 권리 는 살아남아 낙찰자가 인수 그 선보다 뒤에 있는 권리 는 대부분 경매로 소멸 말소기준 권리 하나만 제대로 이해해도 , 경매 위험의 80% 는 줄일 수 있습니다 .   3. 말소기준권리의 기준점은 어디인가 ? 여기서 초보자들이 가장 많이 헷갈립니다 . “ 그럼 그냥 제일 먼저 생긴 권리가 기준 아닌가요 ?” 아닙니다 . 말소기준권리는 ‘ 경매를 신청한 채권자의 권리...