부동산 경매 권리분석 ― 말소기준 권리 분석은 부동산 경매의 생명선

1. 말소기준 권리 분석은 경매 입문의 첫 관문

경매에 처음 발을 들이는 분들이 가장 먼저 묻는 질문이 있습니다.

“이 아파트가 시세보다 얼마 싸게 나오나요?”

경매의 목적이 시세보다 싸게 취득하는 것이 경매에 참여하는 최대 목적입니다. 하지만 그 최대목적을 실현하기 위해서는 경매 물건에 대한 리스크가 없어야 합니다.

이를테면 시세보다 훨씬 싸게 중고자동차를 구매 하였지만, 엔진 내부에 심각한 문제가 있어 타고 다닐 수 없다면 시세보다 싸게 산 의미가 없습니다. 이러한 문제가 있는 중고 자동차는 싸다고 해도 사야할 이유가 없는 것입니다.

따라서 경매 물건의 리스크를 점검하는 것은 가격 문제를 떠나 안전한 경매의 출발입니다. 눈에 띠는 낮은 낙찰가만 보고 덥석 입찰에 들어갔다가 평생 후회할 수도 있습니다.

실무현장에서 뒤늦게 말소되지 않는 전세보증금을 인수해야 한다는 사실을 알고 한숨을 쉬다 입찰 보증금 몇천만원 날리고 경매를 포기하는 일도 있었습니다.

이러한 문제가 생긴 이유는 딱 한가지 말소기준권리에 대한 이해가 부족했기 때문입니다.

2. 말소기준권리란?

말소기준권리는 부동산 경매에서 낙찰 후 권리가 소멸할지, 남아서 낙찰자가 인수할지를 가르는 기준점입니다.

즉 경매 낙찰 물건 인수에 있어 법원에 낙찰금만 주고 부동산을 인수하고 끝나는 문제냐 또는 낙찰금 외에도 제3자에게 추가금을 주어야 하는 문제입니다.

쉽게 말하면, 부동산 등기부 등본에 다닥 다닥 붙은 권리에 선 하나를 그어 앞과 뒤를 나누는 것입니다.

그 선보다 앞에 있는 권리는 살아남아 낙찰자가 인수

그 선보다 뒤에 있는 권리는 대부분 경매로 소멸

말소기준 권리 하나만 제대로 이해해도, 경매 위험의 80%는 줄일 수 있습니다.

 

3. 말소기준권리의 기준점은 어디인가?

여기서 초보자들이 가장 많이 헷갈립니다.
“그럼 그냥 제일 먼저 생긴 권리가 기준 아닌가요?”

아닙니다.
말소기준권리는 ‘경매를 신청한 채권자의 권리’를 중심으로 정해집니다.

법원을 통한 경매는 신청권자의 권리보다 앞선 권리는 존중하고, 뒤의 권리는 정리하는 방식으로 권리를 나누는 것입니다.

 

4. 말소기준권리가 되는 권리들

실무에서 말소기준권리는 주로 다음 네 가지 중 가장 먼저 설정된 권리가 됩니다:

근저당권 – 은행이 대출을 담보로 잡아둔 권리

가압류 – 채권자가 돈을 못 받을까 봐 미리 묶어둔 권리

담보가등기 – 장차 본등기를 대비해 담보 목적으로 설정한 가등기

경매개시결정 등기 – 법원이 강제경매를 개시하면서 남기는 기록

이 중 가장 앞선 시점의 권리가 말소기준권리가 됩니다.

 

5. 사례로 보는 말소기준권리

1. 등기부에 기재 된 권리들

등기부에는 권리들이 시간 순서대로 차곡차곡 기록됩니다.
그중에서 경매 신청자를 기준으로 그보다 앞선 권리(전세권, 임차권(임차권등기명령), 지상권, 지역권, 매매예약 가등기, 가처분등)는 경매로 소멸 되지 않고 낙찰자 경매절차와 무관하게 책임을 져야 합니다.

본 편은 순수하게 부동산 등기부 등본의 기재 된 권리만 정리한 것으로 부동산 등기부 등본에 기재 되지 않는 유치권 및 법정지상권 등은 별도의 콘텐츠에서 확인 하시기 바랍니다.

실제 부동산 등기부 등본에 기재 된 권리에 대해 예시를 하나 들어 보겠습니다.

2. 등기부 등본에 기록된 권리들

① 2018년 5월 : 세입자 홍길동, 전세권 1억 5천 설정

김씨는 전세보증금 1억 5천을 집주인에게 주고 전세 계약을 맺었습니다.

등기부 을구에 전세권이 기재되었고, 대항력까지 갖췄습니다.

② 2018년10월 : 신안은행, 근저당권 5,000만원 설정

집주인의 사업자금을 위해 신안은행에서 집을 담보로 대출.

③ 2019년 3월 : 한일은행, 근저당권 2억 설정

집주인이 은행에서 돈을 빌리면서, 해당 집을 담보로 제공했습니다.

④ 2023년 4월 성춘향 부동산 가압류

성춘향에게 2,000만원 차용후 변제 하지 못하여 부동산 가압류되었습니다.

⑤ 2024년 10월: 한일은행, 부동산 등기부에 ‘경매개시결정’ 기재

집주인이 대출금을 못 갚자, 은행이 법원에 경매를 신청했습니다.

 3. 말소기준권리 찾기

이제 중요한 포인트입니다. 경매를 신청한 권리는 한일은행의 근저당권(2019년)입니다. 따라서 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다.

 

<경매 낙찰자의 인수 권리와 말소 되는 권리>

① 2018년 전세권 (선순위 권리)

은행 근저당(2019년)보다 앞서 있기 때문에 소멸하지 않습니다.

따라서 낙찰자가 전세보증금 1억 5천을 인수해야 합니다.

김씨가 배당요구를 해서 보증금을 전액 변제받으면 소멸하지만, 그렇지 않으면 낙찰자에게 그대로 부담이 됩니다.

② 2018년10월 : 신안은행, 근저당권 5,000만원 설정

경매 신청권자 보다 앞서 있지만 경매 낙찰로 소멸.

대신, 은행은 낙찰대금에서 먼저 돈을 가져가게 됩니다(배당)

"신안은행의 2018.10 근저당은 한일은행(2019)보다 선순위지만, 담보물권은 경매로 소멸하고 배당으로 정리됩니다. 경매 초보자의 입장에서는 “선순위면 다 인수되는 줄 알았는데? 라고 생각하실 수 있지만 말소 되지 않는 권리는 전세권, 임차권(임차권등기명령), 지상권, 지역권, 매매예약 가등기, 가처분등입니다.”

③ 2019년 은행 근저당 (말소기준권리)

경매 신청으로 소멸합니다.

대신, 은행은 낙찰대금에서 먼저 돈을 가져가게 됩니다(배당).

④ 성춘향의 부동산 가압류 (말소기준 후순위 권리)

말소기준권리보다 뒤에 있기 때문에 모두 소멸합니다.

배당 여부와는 상관없이 낙찰자와는 관계 없이 소멸.

즉, 이 아파트를 2억에 낙찰받은 낙찰자는 법원에 2억원의 낙찰비용을 납부하여도 홍길동의 전세보증금 1억 5천만원을 떠안아 별도로 변제 하여야 하는 권리입니다(임대차기간 동안 거주 가능)

만약 반대로, 홍길동이 전세 보증금을 돌려받지 못해 전세권에 기한 부동산 임의 경매를 신청하였다면 2018년 홍길동의 전세권이 말소기준 권리가 됩니다. 그렇게 된다면 부동산 등기부 등본 상의 모든 권리는 경매로 인해 소멸하게 됩니다.

 

6. 말소기준권리를 모르면 벌어지는 일

초보자들이 가장 많이 겪는 사고는 “등기부를 대충 보고 권리가 다 사라진다고 착각하는 것”입니다.

모든 권리가 소멸 되었다고 생각하다 등기부에 남아 있는 전세권이나 임차권을 확인하지 못해 낙찰자가 그대로 인수하게 되는 경우가 많습니다.

이건 단순히 가격을 비싸게 쓰는 실수와는 차원이 다릅니다.
비싼 낙찰은 시간이 지나면 어느 정도 회복될 수도 있습니다. 하지만 권리분석을 잘못하면 되돌릴 방법이 없습니다.

 

7. 정리 ― 말소기준권리를 먼저 찾아라

경매 권리분석은 복잡해 보이지만, 첫 단추는 단순합니다.

등기부를 펼치고 “말소기준권리가 무엇인지”를 먼저 찾는 것 그리고 말소 되는 권리와 말소 되지 않고 인수 되는 권리에 대해서 분석하는 것입니다.

이 기준선을 정확히 잡으면, 낙찰자가 떠안을 권리와 사라질 권리가 명확해집니다.

부동산 등기부 등본에 기재 된 그 한 줄만 제대로 읽고 이해만 했어도, 잘못된 입찰의 80%는 막을 수 있습니다.

“가격은 시간이 해결해 주지만, 권리분석을 잘못하면 평생 후회한다.”

부동산 경매 권리분석 시리즈

부동산 경매에 등장하는 권리의 모든 것 --> 이동
부동산 경매 권리분석 입문 ― 등기부 속 권리 --> 이동
부동산 경매 권리분석 ― 말소기준 권리 분석은 부동산 경매의 생명선 --> 이동
부동산 경매 말소기준 권리 분해하기 --> 이동
등기부등본에 나타나지 않는 낙찰자가 인수할 수 있는 위험한 권리 1편 -> 이동
등기부등본에 나타나지 않는 낙찰자가 인수할 수 있는 위험한 권리 2편 -> 이동