부동산 경매에서 부동산 등기부등본에 나타나지 않는 낙찰자가 인수할 수 있는 위험한 권리 1편 - 유치권과 법정 지상권

1. 등기부 등본에 나타나지 않는 위험한 권리 

등기부 등본만 보면 모든 권리를 확인할 수 있을 것 같지만, 실제 경매 현장에서는 등기부에 기재되지 않은 권리도 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 많습니다.

이를 제대로 알지 못하고 “등기부 깨끗하다”라고 안심했다가 낙찰을 받은 후 엄청난 낭패와 직면할 수 있습니다.

이런 이유로 부동산 등기부 등본만 보고 권리분석을 하는 것은 절반만 확인한 것에 불과합니다.

부동산 등기부 등본에 기재가 되어 있지 않아도 낙찰자에게 인수되는 매우 위험한 권리가 있습니다.

부동산 등기부 등본을 보고 권리분석이 되었으면 그 다음은 법원 경매기록의 감정평가서, 집행관 현황보고서 검토, 유치권 신고의 유무 확인, 행정복지센터(동사무소)에서 전입세대 열람등 추가 적인 권리 분석이 반드시 필요합니다.

등기부 등본에 나타나지 않는 낙찰자가 인수 할 수도 있는 대표적인 위험한 권리가 바로 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 대항력 있는 임차권, 유익비 상환 청구권 등 입니다.

 

2. 유치권

1. 개념

민법 제320조에 따라 타인의 물건을 점유하고 있는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제될 때까지 반환을 거부할 수 있는 권리입니다.

2. 특징

① 등기부에 기록되지 않음.

② 점유 + 채권(공사대금·수리비 등)이 있으면 성립.

③ 채무가 변제될 때까지 건물 인도 거부 가능.

④ 경매 법정에 유치권을 신고하여 경매기록에 표시 되어 공시 되는 경우가 일반적이나 경매 법정에 유치권 신고를 하지 않는 경우도 종종 있으며 유치권 신고를 하지 않았다고 효력이 부인 되지 않습니다,

3. 사례

경매 물건의 공사(유치권의 채권 견련성)로 인해 건설업자가 공사비 5천만 원을 못 받았다며 건물을 점유하고 버틴다면, 낙찰자가 낙찰 받아 소유권 등기를 하였어도 유치권자에 대하여 소유권을 취득해도 건물 인도를 바로 받을 수 없음.

4. 실무 팁

① 허위 유치권 주장도 많음.

② 집행관 현황보고서와 감정평가서 등에서 유치권 점유자 확인이 필요하며 특히 집행관 보고서를 확인은 필수입니다.

③ 현장 답습을 통해 실제 유치권이 행사 되고 있는지 확인 필수.

 

3. 법정지상권

1. 개념

토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 된 경우, 건물 소유자의 사용 편익을 위해 법률상 당연히 성립하는 지상권(민법 제366조). 즉 대지(땅) 주인과 지상의 건물 주인이 서로 다른 경우입니다. 건물이 신축 된지 30년 동안 법정 지상권은 성립됩니다. 경매에서 아주 골치 아픈 권리 중 하나입니다. 가급적 피하는 것이 최선입니다.

2. 법정지상권의 성립 요건 (대법원 확립된 입장)

토지와 건물이 원래는 동일 소유자 소유였을 것

그 토지에 저당권(근저당권 등)이 설정된 후, 건물이 건축되었을 것

이후 저당권 실행으로 토지만 경매된 경우

 

👉 이 요건을 충족하면 건물이 등기되지 않았더라도 건물 소유자에게 법정지상권이 성립합니다.

3. 관습법상 법정지상권

저당권 실행이 아니어도, 건축물 대장만 있는 건물이든. 무허가 건물 이든 어떠한 경우에도 지상에 건물이 있다면 대부분 관습법상 법정 지상권 30년이 성립 되는 경우가 거의 대부분입니다.

1. 토지와 건물이 원래 동일인 소유였다가 매매·증여 등으로 분리

2. 상속으로 토지와 건물이 다른 사람에게 귀속

3. 공유물 분할로 토지와 건물이 분리

 

역시 낙찰자가 인수하여야 하는 위험한 권리입니다.

4. 특징

1. 등기부에 따로 기재되지 않습니다.

2. 낙찰자는 건물을 철거할 수 없고, 건물 소유자가 지상권을 주장하면 토지를 자유롭게 활용할 수 없음.

 

5. 위험성

① 낙찰자는 토지를 취득했지만 건물 철거 불가, 사실상 토지 활용 제한 받게 됩니다.

② 경매 입찰자는 등기부에 아무 흔적도 없는데, 현장에 건물이 있으면 관습법상 법정지상권 성립 가능성을 반드시 의심해야 합니다.

③ 무허가·미등기 건물에도 적용되는 경우가 대부분입니다.

 

6. 대처

① 집행관 보고서와 감정평가서의 검토

② 현장실사를 통해 지상권 유무의 확인

2편에서는 분묘기지권, 대항력 있는 임차권, 유익비 상환 청구권에 대하여 정리하였습니다. 

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본 콘텐츠는 순수 정보제공을 위해 작성 되었으며 개별적 사안이나 구체적인 상황은 법률 전문가와 상의 하시기 바랍니다. - 법조타운 사무장k-