부동산 경매 권리분석 입문 ― 등기부 속 권리 종류 확인하기

1. 경매는 왜 권리분석부터 시작해야 할까?

부동산 경매에 처음 도전하는 분들이 가장 많이 하는 실수는 “낙찰가”만 보고 판단하는 것입니다. 싸게 낙찰받았다고 기뻐했지만, 뒤늦게 선순위 세입자의 보증금을 떠안아 수천만 원을 추가로 내야 했다면 어떨까요?

 

또 등기부에 숨어 있는 가등기, 유치권 등 보이지 않는 권리로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 경우도 있습니다. 예상치 못한 부담을 안고 결국 손해 보기도 하고 경매 보증금(시작 최저 낙찰가의 10%)만 날리는 경우 즉, 실무현장에서 흔하게 보는 경매 보증금이 합법적으로 몰취 되는 경우도 있습니다.

 

조금만 검색해도 수 많은 경매 컨설팅 업체와 넘쳐나는 정보 때문에 어지러울 것입니다. 주식투자로 성공해서 부자가 된 사람은 주변에서 찾아 보기 어려울 것입니다. 저 역시 주식으로 돈을 날린 사람만 보았지 돈을 번 사람은 본적이 없는 것 같습니다.

 

아마도 주식으로 돈을 버는 노하우를 가진 투자자가 자신의 노하우를 공개하지 않을 것입니다. 하지만 주식투자에 실패하는 대부분이 경우는 분위기에 끌려 묻지마 투자를 하거나, 누군가가 주는 정보를 철석 같이 믿고 투자했다 돈을 날리는 경우가 대부분이었습니다.

 

돈이 되는 투자 정보는 희소하고, 이미 나에게 그 정보가 왔다면 모두가 알고 있는 정보일 것입니다. 따라서 정보가 곧 돈이 되는 세상입니다. 그렇다면 돈이 되는 정보를 얻는 방법은 무엇일까요?

 

스스로 돈이 되는 정보를 찾는 법입니다. 즉 가격이 오를 주식을 찾는 것이 주식투자의 성공비결일 것입니다. 그렇다면 부동산 경매에서 좋은 부동산을 찾는 것이 경매 투자 성공비결이고, 시세보다 싸게 내집을 마련하는 것입니다.

 

성공적인 부동산 경매는 가치 있는 부동산을 찾는 것이지만 그 보다 중요한 것은 부동산 경매에서 혹시 일어날지 모르는 모든 법적 리스크를 제거하는 것이 중요합니다. 그것을 가증하게 하는 것이 부동산 권리분석입니다. 그래서 부동산 경매의 첫 걸음은 반드시 ‘권리분석’입니다.

 

2. 경매에 등장하는 권리의 종류

1. 소유권

갑구에 기재되는 권리입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 이전되어 왔는지를 확인할 수 있습니다.

경매는 결국 이 소유권을 강제로 이전시키는 절차이므로, 모든 권리분석의 출발점이 됩니다.

(2) 저당권·근저당권

은행에서 대출을 받을 때 설정하는 담보권입니다.

보통 근저당권이 많으며, 채권최고액(원금 + 이자 + 비용까지 포함)이 표시됩니다.

대개 저당·근저당이 바로 경매를 촉발하는 권리가 되며, 동시에 “말소기준권리”로 작용합니다.

(3) 임차권·전세권

임차권: 임차인이 전입신고 + 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 선순위라면 낙찰자도 보증금을 인수해야 합니다.

전세권: 등기부에 기재되는 권리. 최선순위 전세권이 경매를 신청하면 “말소기준권리”가 되기도 합니다.

(4) 가등기

순위보전 가등기: 나중에 본등기를 하면 소급해 효력을 인정받습니다. → 낙찰자가 소유권을 빼앗길 위험 존재.

담보가등기: 채권담보 목적으로 설정된 경우, 경매 시 대부분 소멸하지만 분석이 까다로움.

(5) 압류·가압류

채권자나 국가가 채권을 확보하기 위해 설정합니다.

압류나 가압류도 말소기준권리가 될 수 있으며, 그 이후 권리는 모두 소멸합니다.

(6) 기타 권리

법정지상권: 토지와 건물 소유자가 달라질 때 법률상 당연히 성립하는 권리. 낙찰자가 인수해야 할 수 있음.

유치권: 수리비, 공사대금 등을 이유로 점유자가 건물을 내주지 않는 권리. 등기부에 보이지 않아 더 위험합니다.

분묘기지권: 토지에 오래된 분묘가 있으면 낙찰자도 존중해야 하는 권리. 현장조사로만 확인 가능.

 

3. 등기부 보는 법 ― 기본 구조

경매 권리분석의 시작은 항상 등기부등본 열람입니다. 법원을 방문하여 등기소에서 발급 받을 수도 있지먼 인터넷 등기소가 잘 되어 있어 컴퓨터만 있으면 어디서든 발급이나 열람이 가능합니다. 또한 스마트폰으로 부동산 등기부 등본 열람이 가능합니다. 언제 어디서나 부동산 등기부 등본은 발급 받을 수 있어 반드시 부동산과 관련한 일이 있다면 열람하는 습관을 들여야 합니다.

1. 갑구

소유권 변동, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 내역.

2. 을구

근저당권, 전세권, 임차권 등기명령, 지상권, 지역권, 담보 질권 등

3. 순위번호 & 접수일

권리의 시간적 선후관계를 결정.

4. 먼저 설정된 권리

선순위 → 낙찰자 인수 가능성

5. 나중에 설정된 권리

후순위 → 말소 가능성

부동산 등기부 등본 

• 부동산 등기부 등본 보는법 ---> 이동
• 부동산 등기부 등본을 통한 리스크 체크 ---> 이동

4. 맺음말

부동산 경매의 시작은 경매 물건의 권리분석에서 시작되머 모든 권리 분석의 시작은 부동산 등기부 등본입니다. 부동산 등기부 등본은 부동산에 관련한 소유권 및 저당권 등 소유와 처분에 대한 모든 권리를 기록하게 되어 있습니다.

또한 부동산 등기부 등본은 법원의 확정판결에 준하는 강력한 법적 효력이 있습니다. 부동산 등기부 등본이 표시하는 정보에 대해서 이해하는 것은 부동산 경매의 출발이며 마지막입니다.

부동산 경매 권리분석 시리즈

부동산 경매에 등장하는 권리의 모든 것 --> 이동
부동산 경매 권리분석 입문 ― 등기부 속 권리 --> 본 콘텐츠
부동산 경매 권리분석 ― 말소기준 권리 분석은 부동산 경매의 생명선 --> 이동
부동산 경매 말소기준 권리 분해하기 --> 이동
등기부등본에 나타나지 않는 낙찰자가 인수할 수 있는 위험한 권리 1편 -> 이동
등기부등본에 나타나지 않는 낙찰자가 인수할 수 있는 위험한 권리 2편 -> 이동

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