부동산 등기부 등본을 통한 리스크 체크하기

부동산 계약을 앞두고 있으면 가장 많이 듣는 말이 있습니다.

“등기부 좀 떼봤어?”

어쩌면 부동산 계약서보다 더 중요한 게 바로 부동산 등기부 등본입니다. 계약서는 ‘약속문서’에 불과하지만, 등기부에는 이미 기록된 법적 권리 관계를 확정 지어 주는 강력한 효력을 가지고 있습니다.

부동산 등기부 등본만 미리 확인만 하였어도 수십억원의 사기 사건을 피할 수 있는 경우도 있습니다.

법률실무 현장에서는 부동산과 관련 된 상담을 할 때 반드시 부동산 등기부 등본을 확인하며 상담을 진행하는 것은 계율과 같습니다.

상담을 하다 보면 “계약서 잘 쓰면 안전하죠?”라는 질문을 참 많이 듣습니다. 하지만 계약서는 얼마든지 속이고, 거짓으로 작성되고 왜곡이 될 수 있지만 확정 판결문에 준하는 효력을 가진 부동산 등기부 등본은 국가에서 발행하는 공문서입니다.

이번 글에서는 등기부에서 반드시 확인해야 할 위험 권리(말소기준권리)들을 하나씩 짚어보겠습니다.

1. 발급일자부터 다시 보자

등기부는 계약 당일 발급이 원칙입니다.
며칠 전에 뗀 등본으로 계약을 진행했다가, 그 사이에 가압류나 근저당이 들어온 경우가 의외로 많습니다.

저 역시 “중도금 보내고 나서 확인했더니 경매개시결정이 떠 있었다”는 상담을 받아본 적이 있습니다. 그렇듯 등기부 등본은 하루만에 또는 반나절만에도 자신도 모르게 법원이 강제적으로 권리관계를 기재 하기 때문에 확인이 필요한 것입니다.

2. 갑구에서 확인할 위험 권리

갑구는 소유권과 직접 연결된 권리들이 기록되는 곳입니다.

1. 가압류: 채권자가 법원에 신청해 소유자의 재산을 묶어둔 상태
후순위 보증금은 언제든 밀릴 수 있으며 법원이 강제적으로 기재하는 사항입니다.

2. 가처분: 소유권 이전을 못 하게 막아둔 경우
가처분 날자 이후에 기재 되는 갑구와 을구의 모든 권리는 가처분이 이행 되는 경우 모든 권리관계 자체가 무효로 될 수 있습니다.

3. 가등기: 본등기를 할 권리를 확보한 것
가등기 날자 이후에 기재 된 모든 권리는 가등기를 본등기로 이전하는 경우 모든 권리는 무효가 될 수 있습니다.

4. 경매개시결정: 이미 경매 절차에 들어간 상태
경매가 진행 되고 있다는 기재이며 사실상 소유권은 곧 사라진다고 보면 됩니다.

5. 갑구를 통하여 임댕차 관계 확인이 되지 않습니다.

확정일자를 받은 임대차계약, 또는 기타의 임대차 계약 등은 전세권을 설정하여 을구에 기재 되지 않는 이상 임대차 관계는 알 수 없습니다. 따라서 임대차 관계는 부동산 등기부 등본에 의존하지 않고 별도로 확인하여야 합니다.

3. 을구에서 확인할 권리관계

을구에는 소유권을 제외한 담보권, 사용권이 기록됩니다.

1. 근저당권: 은행·사채 등 채권자가 잡은 담보
채권최고액이 표시 되며 근저당권이 설정 된 이후의 모든 권리에 대하여 배타적으로 부동산 관련 권리행사(경매 배당 선순위 등)를 할 수 있습니다.

2. 전세권: 임대차 저당권

근저당권과 같이 전세권 설정일 이후의 모든 권리에 배타적인 권리행사(경매 등에서 배당 선순위 등)

3. 지상권·지역권: 토지나 건물의 이용권을 다른 사람이 갖는 경우
지상권이 설정 된 이후에는 지상권자의 허락없이 토지 위에 건물 신축 등 토지 이용을 할 수 없게 됩니다.

4. 권리질권: 근저당권에 부수 된 채권을 담보를 잡은 상태
근저당권과 관련 된 권리(채권, 피담보 채무)만 배타적으로 독점적으로 행사할 수 있으며 다른 근저당, 가압류, 가등기 등의 권리 행사에 영향을 주지 못합니다.

5. 임차권등기명령: 보증금을 돌려받지 못한 기존 임차인의 저당권

임대차계약이 가진 권리(대항력, 우선변제권 등)를 그대로 행사할 수 있습니다.

4. 위험 권리 체크리스트 요약

5. 경험에서 드리는 한 마디

현장에서 보면 부동산 등기부 등본만 먼저 확인했으면 하는 탄식이나, 피해자가 직접 “등기부를 안 봐서”사고를 당했다는 호소가 종종 벌어집니다.

등기부는 어렵게 생각하시는 분도 많지만 한 번만 경험하면 누구나 권리관계를 파악할 수 있는 부동산의 판결문입니다.

거래를 앞두고 있다면 반드시 반복하여 확인하시기 바랍니다.

사무장의 부동산·세무·기업법무 이야기