부동산 경매 감정평가서 - 단순한 가격표가 아닙니다. 제대로 읽어야 합니다.

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1.  경매 부동산의 감정 평사서의 중요성 부동산 경매에 처음 발을 들인 사람이라면 , 온갖 서류에 압도되기 쉽습니다 . 그중에서도 감정평가서는 결코 대충 훑어볼 수 없는 핵심 문서죠 . 이 평가서는 단순한 숫자표가 아니라 , 해당 부동산의 상태와 가치를 진단하는 일종의 ‘ 종합검진서 ’ 에 가깝습니다 . 집행관 현황보고서 매각 물건 명세서는 점유자 , 임대차 , 점유권자의 권리 등 부동산 경매의 법적 리스크에 대한 중점적인 정보를 안고 있다면 , 부동산 감정평가서는 부동산의 가치를 갈음하게 만드는 문서입니다 . 즉 , 법적리스크를 제외한 문제에서 부동산의 가치에 따른 입찰을 선택하게 하는 가장 중요한 문서라 할 것입니다 . 부동산 경매의 감정 평가서는 공인 된 감정 평가사에 의해 부동산이 가지고 있는 가치를 측정하는 것으로서 부동산 시세와는 또 다른 의미입니다 . 부동산의 경락 가치를 정하는 것은 온전하게 입찰자의 몫입니다 . 부동산 경매 입찰자가 경매 부동산의 현재 및 미래 가치 , 수익성 등 투자 가치를 정하는데 법원이 제공하는 핵심적인 문서입니다 . 이번 포스팅에서는 감정평가서가 어떤 역할을 하는지 , 또 어떻게 읽어야 실제 투자에 도움이 되는지를 하나씩 짚어보겠습니다 .   2. 감정평가서란 정확히 뭘까 ? 감정평가서는 법원이 지정한 전문 감정평가사가 작성한 문서입니다 . 해당 부동산의 위치나 용도 , 건물 구조는 물론이고 주변 환경까지 종합적으로 고려해 가격을 산정하죠 . 이 문서가 바탕이 되어 경매의 최저입찰가가 정해집니다 . 쉽게 말해 , 감정가는 경매가 시작되는 출발선입니다 . 중요한 건 , 감정평가서는 단순한 가격표를 넘어서 ‘ 현장감 ’ 을 담고 있다는 점입니다 . 예컨대 지목과 실제 이용 상태가 다른 경우나 , 건물 · 토지 간 불일치 , 등기되지 않은 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있는 경우 등은 오직 평가서를 통해서만 확인할 수 있습니다 . 이걸 놓치면 , 낙찰 이후 예상치 못한 골칫거리가 생길 수도 있죠...
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부동산 실무

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건설 부동산 관련 법률

부동산 가압류와 유치권 상관관계 ----> 이동



담보권
매매 예약 가등기와 담보 가등기 ---> 이동


부동산 등기부 등본 
  • 부동산 등기부 등본 보는법 ---> 이동
  • 부동산 등기부 등본을 통한 리스크 체크 ---> 이동

부동산 경매 

1. 권리분석
부동산 경매에 등장하는 권리의 모든 것 --> 이동
부동산 경매 권리분석 입문 ― 등기부 속 권리 --> 이동
부동산 경매 권리분석 ― 말소기준 권리 분석은 부동산 경매의 생명선 --> 이동
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등기부등본에 나타나지 않는 낙찰자가 인수할 수 있는 위험한 권리 2편 -> 이동
판례로 보는 말소기준 권리와 임차권의 관계 ---> 이동


2. 집행관 현황 조사서

  • 부동산 경매의 현황 조사서를 통해 점검해야 할 것 ---> 이동
  • 부동산 경매의 현황 조사서를 통한 임차권 분석 ---> 이동
  • 부동산 경매의 현황 조사사가 알려주는 위험한 신호 ---> 이동







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이사의 자기거래는 민사 및 형사 모두가 문제가 됩니다,

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  1.  이사의 자기거래 이사가 회사의 내부자이자 의사결정권자라는 점에서, 회사와 이사 간의 거래는 이해충돌 우려가 큽니다. 그래서 상법은 이러한 자기거래에 대해 원칙적으로 금지하거나, 일정한 절차와 요건을 따르도록 규정하고 있습니다 . 이사의 자기거래는  주주에게는 손해를 끼칠 수 있고 배임죄로 연결 될 수 있어 상법에서 규제하고 있는 것입니다.  상법 398조에는 이사, 주요주주, 이사와 주요주주의 배우자와 직계존비속과 회상의 거래는 이사회의 승인을 받게 되어 있습니다, "회사와 거래를 하기 위하여는 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 이사회의 승인을 받아야 한다. 이 경우 이사회의 승인은 이사 3분의 2 이상의 수로써 하여야 하고, 그 거래의 내용과 절차는 공정하여야 한다" 감나무 아래에서는 갓끈을 매지 말라는 말이 있듯이 내부정보를 이용한 자기거래는 조심하거나 하지 않는 것이 좋을 것입니다, 단순한 계약 문제가 아니라 , 회사의 돈이 이사 개인에게 흘러가는 구조이기 때문입니다 . 2. 자기거래의 이사회 승인 “ 이사도 사업 좀 할 수 있지 않나요 ? ” 그럴 수 있습니다 . 하지만 문제는 이사가 회사와 직접 거래의 상대방이 될 때입니다 . 이사는 회사의 내부인이며 경영관리인이고 의사결정권자입니다 . 이러한 지위에서 회사와 거래하면 , 객관적인 시장 가격이나 공정한 조건을 보장하기 어렵다는 것이 법에서 보는 입장입니다 . 따라서 상법상법 제 398 조는 이사의 자기거래는 이사회의 사전 승인을 의무화하고 있습니다 . 실무에서의 자기거래 예시 예시 설명 이사가 회사 건물을 사들임 시세보다 싸게 구매하면 손해는 회사 몫 이사가 본인 명의의 회사를 통해 본 회사와 납품계약 이익을 이사가 가져가고 , ...
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유치권과 부동산 가압류의 상관관계

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 1.  서언 공사대금이 지급되지 않은 상태에서 시공사가 건물을 점유하고 버티는 유치권 행사는 현실에서 자주 벌어지는 일입니다 . 적법한 점유 즉 , 정당한 점유 및 채권의 발생 ( 공사대금 ) 이 되어 있다면 유치권은 정당하게 행사 되는 것이고 , 공사대금 회수에 매우 효과적인 채권 회수 조치이기도 합니다 . 그런데 해당 건물이나 토지가 이미 가압류된 상태에서 유치권이 행사 될 때 유치권의 효력에 대해서 포스팅 하여 보겠습니다 . 가압류와 유치권의 법률적 관계에 대해서 대법원 2009 다 19246 판결을 중심으로 , 가압류와 유치권의 법률적 관계 , 그리고 실제 사건의 전개 과정을 정리해보겠습니다 . 2. 사건 속으로   2002 년 , A 건설은 B 사로부터 상가건물 신축을 도급을 받게 됩니다 . 그러나 잦은 공사대금 지급 지연으로 인해 공사는 파행을 면치 못하다 대부분의 공정이 끝나가고 있을 때 B 사는 공사대금과 관련 없는 다른 채무로 신축 중인 건물이 가압류 됩니다 .   A 건설은 건물 가압류가 된 후 즉각적으로 유치권 행사에 들어가게 됩니다 . 그리고 건물 외벽에 “ 유치권 행사 중 ” 이라는 현수막을 걸고 현장을 점유하며 장악하였습니다 . 그리고 건물은 경매가 시작 되었고 법원에도 유치권 신고를 하였습니다 . 결국 부동산 경매는 C 씨에게 낙찰 되었습니다 . 그리고 C 씨는 유치권자인 A 사를 상대로 유치권 무효 소송을 제기하였습니다 .   “ 가압류 이후 유치권을 행사 하였기 때문에 유치권은 무효이다 ”   3. 대법원의 판단 1. 대법원의 판단 대법원은 명확하게 가압류가 유치권 행사에 어떠한 영향도 주지 않음을 명확하게 판단합니다 . “ 가압류 등기 후 채무자가 제 3 자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 한 경우 , 이는 처분행위에 해당하지 않으므로 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않는다 .( 대법원 2011.11.24. 선고 2009 다 19246 판결 )” ...
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‘내 회사니까 써도 돼’… 1인 주식회사 대표 이사 가족의 배임죄, 법원은 어떻게 판단했나

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1. 회사는 내 것이라고 믿었던 어느 날 2004 년 가을 , 서울의 한 중견 부동산 자산관리 법인의 법인 등기부의 사내이사로 등재 되었고 공식직함은 사장 이었던 A 씨는 마음이 복잡했습니다 . 회사 설립 초창기부터 함께해온 남편은 회사의 주식을 모두 가진 1 인 주주이며 , 대표이사였다 . A 씨는 사내이사로 회사를 공동경영하여 왔지만 남편 B 씨와의 갈등이 극에 달하면서 , 사장의 직함도 위태로웠습니다 . “ 이 회사 , 내가 만들었고 , 자금도 우리 집에서 다 댔어 . 이 정도는 써도 되잖아 ? A 씨는 그렇게 스스로를 위로하며 , 회삿돈을 개인 자금처럼 쓰기 시작합니다 . 회사 자금 중 약 7 억원을 인출하여 , 아버지에게 주었습니다 . 자신의 남편 B 씨가 자신의 아버지에게 지급하지 않은 매매대금을 지급한다는 명목이었습니다 . A 씨는 회사가 운영하던 두 곳의 주차장 ( ○○ 주차장 , △△ 주차장 ) 을 자신의 직원으로 친 언니 명의로 된 개인 사업자에게 월 200 만원에 임대하고 5 년의 장기계약을 하였습니다 . 회사 이사회 승인도 없었고 , 언니는 형식상 명의자일 뿐 , 실제로 A 씨 자신이 그 주차장을 운영하며 수익을 챙겼습니다 . A 씨는 회사 명의로 발급된 법인카드 4 매를 가져다 개인 식비 , 쇼핑 , 가족 경조사비에 사용하는 등 8 천만원을 개인적 소비를 위하여 사용하였습니다 .   2. A 씨의 항변(피고인의 변소) 1. 회사는 남편 ( 공소외 2) 의 1 인 회사다 A 씨의 남편은 회사의 대주주인 회사는 사실상 남편이 지배하고 있었고 남편의 동의로 한 행위이므로 문제 없음 . 2. 주차장 임대 남편의 동의를 얻었고 , 언니 명의로 한 것이지 실질 임차인은 아니며 , 자신이 운영하지도 않았으며 회사에 손해도 없다 . 3. 회사 공금 7 억 451 만원 인출 남편이 아버지에게 진 빚을 대신 갚은 것이고 , 추후 상계 처리하기로 했다   4. 법인카드 사용 1 인 주주의 남편으로 회사의 지배자의 동의하에 추...
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