1. 이번엔 우리가 들어가 살 거니까, 계약은 연장 못 해드릴 것 같아요.
서울에서 살고 있는 김씨부부는 집 문제로 시름이 깊었다. 직장도 멀어 출퇴근도 부담이 되고 있었고, 커가는 아이들로 인해 집이 비좁았다. 게다가 중학교를 졸업하는 아이의 진학 문제도 걱정이었다.
좀 더 넓고 교육환경이 좋은 지역으로 이사를 가고 싶었지만 전세금이 하루가 다르게 치솟고 임대 매물도 마땅치 않아 이사를 포기할 수 밖에 없었다.
현행 임대차 보호법은 통상의 2년의 임대계약기간을 계약 갱신권을 행사하면 2년은 더 연장할 수 있었다. 이것 저것 고민을 하던 김씨부부는 임대인에게 계약갱신권을 행사하기로 했다.
다음날 집주인에게 계약갱신권을 행사하기 위해 연락을 취하자 집주인은 대뜸 부모님을 모시고 살 생각이라며 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다.
그런데 이상했다. 집주인이 거주하고 있는 아파트에 비하여 비좁은 임대주택으로 이사를 하려는 것도 이상했고, 더구나 부모님의 병원 문제를 들먹이며 부모님을 돌봐야 한다는 것도 납득이 되지 않았다.
김 씨 부부는 걱정이 밀려왔다. 이사비용과 치솟은 전세금을 감당은 현실적으로 불가능했기 때문이다. 따라서 당장 이사를 하는 것은 녹록하지 않았다.
“진짜 들어오려는 걸까, 그냥 우리를 내보내고 보증금 올리려는 핑계일까?”
2. 실거주를 이유로 한 갱신 거절, 합법일까?
주택임대차보호법은 2020년 개정을 통해 임차인의 계약갱신 요구권을 강화했습니다. 쉽게 말해, 특별한 사유가 없으면 집주인은 전세 계약 연장을 거절할 수 없습니다.
즉, 임차인이 원하는 경우 2년 + 2년은 보장을 하여야 하는 것이죠, 하지만 단서 조항이 하나 있습니다.
“임대인이나 그의 직계존비속(부모, 자녀)이 실제로 거주하려는 경우에는 계약을 갱신하지 않아도 된다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).”
이 조항 때문에 매년 수많은 전세 분쟁이 벌어지고 있습니다. 임대인이 ‘실거주’를 주장하면 임차인은 진짜인지 아닌지 알 방법이 없습니다.
그런데, 이와 똑같은 일이 실제로 벌어졌고, 결국 대법원까지 가게 된 사건입니다.
3. 실거주라더니, 주체가 계속 바뀐다?
서울 서초동의 한 아파트. 2년 계약이 끝나갈 무렵, 집주인 부부는 임차인에게 갱신을 거절했습니다.
처음엔 “우리가 들어가 살 겁니다”라고 말했죠. 그런데 소송이 진행되자 말이 바뀌기 시작했습니다.
“사실은 부모님이 병원 때문에 올라오셔서 여기 사셔야 해요.”
“아, 아니요. 아들이 취업 준비 중이라서 혼자 살 곳이 필요하답니다.”
대법원은 임대인의 주장에 일관성이 없는 것에 대하여 실거주 의문을 제기했습니다.
✔ 기존에 살던 집을 정리한 흔적도 없고
✔ 이사 준비도 없고
✔ 자녀의 학교도 그대로이고
✔ 인테리어도 실거주 목적이라 보기 어려웠습니다.
결국, “실거주 의사가 진정하다고 보기 어렵다”며 계약갱신 거절은 무효라는 판단을 내렸습니다.
4. 대법원이 보는 ‘실거주 의사’란?- 2022다279795 판결
1. 사건의 개요
항목 | 내용 |
사건 유형 | 임대차 계약 갱신요구 거절 관련 ‘건물인도’ 청구 사건 |
임대인(원고) | 서울 서초구 소재 아파트 소유자. 자녀 교육 위해 제주에 거주 중, 남편은 서울 거주 |
임차인(피고) | 해당 아파트 임차인 부부. 갱신 요구 통지함 |
쟁점 | 임대인이 "실거주할 예정"이라며 갱신 거절했지만, 실제로는 본인 → 부모 → 손자 등 거주 주체가 수차례 바뀌었고, 실질적인 준비 없이 갱신을 거절했다는 의심이 제기됨 |
1심·2심 | 실거주 계획에 개연성 인정 → 임대인 승소 |
대법원 | 실거주 의사 입증 부족 및 주장 일관성 없음 → 원심 파기 환송 |
2. 대법원의 실거주 의사에 대한 입증책임
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. 라는 입장을 확고히 하였습니다.
‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정만으로는 인정될 수 없고, 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다(대법원 2023.12.7. 선고 2022다279795 판결).”
3. 대법원 판례의 실거주 의사의 판단 근거
대법원은 ‘실거주’는 단순히 “살 거예요”라고 의사표현이 아니라아래와 같은 요소들을 종합적으로 판단하였습니다. 즉, 실거주 사유가 진정한지, 객관적으로 납득 가능한 정황이 있는지를 판단의 근거로 삼았습니다.
“임대인의 실거주 계획이 진정한 것이어야 하고, 주체가 바뀌었다면 그 사정 변경의 이유와 구체적 근거가 있어야 한다(대법원 2023.12.7. 선고 2022다279795 판결)”
5. 임대인과 임차인에게 주는 교훈
1. 임대인이라면?
① 갱신을 거절하려면 진짜 실거주 계획이 있어야 합니다.
② 그 계획은 문서, 정황, 준비사항 등으로 입증할 수 있어야 합니다.
③ 말을 바꾸거나, 준비 없이 ‘실거주’만 외치면 법적 불이익을 받을 수 있습니다.
2. 임차인이라면?
① 집주인의 실거주 주장이 수상하면, 내용증명·통화 녹음·문자 등 증거 확보가 중요합니다.
② 자칫 속아서 이사 나갔다가, 나중에 그 집이 제3자에게 재임대되는 경우 손해배상도 청구할 수 있습니다.
6. 맺으며
‘실거주’라는 말은 누구나 할 수 있습니다. 하지만 그 말 뒤에 구체적인 준비와 일관된 행동이 없다면, 법은 그걸 인정하지 않습니다. 대법원은 이제 단순한 ‘말’보다 삶의 정황을 봅니다. 임대인에게는 신중함을, 임차인에게는 대응력을 요구하는 시대입니다.
※ 본 글은 홍보 또는 법률상담 유도의 목적이 아닌 순수 법률 정보 제공을 위한 콘텐츠이며 개별 사안에 따라 적용되는 법리는 달라질 수 있습니다. 보다 구체적인 사안은 전문가의 상의 하시기를 권장드립니다.
작성자 법조타운 사무장 K
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