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부동산 경매 감정평가서 - 단순한 가격표가 아닙니다. 제대로 읽어야 합니다.

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1.  경매 부동산의 감정 평사서의 중요성 부동산 경매에 처음 발을 들인 사람이라면 , 온갖 서류에 압도되기 쉽습니다 . 그중에서도 감정평가서는 결코 대충 훑어볼 수 없는 핵심 문서죠 . 이 평가서는 단순한 숫자표가 아니라 , 해당 부동산의 상태와 가치를 진단하는 일종의 ‘ 종합검진서 ’ 에 가깝습니다 . 집행관 현황보고서 매각 물건 명세서는 점유자 , 임대차 , 점유권자의 권리 등 부동산 경매의 법적 리스크에 대한 중점적인 정보를 안고 있다면 , 부동산 감정평가서는 부동산의 가치를 갈음하게 만드는 문서입니다 . 즉 , 법적리스크를 제외한 문제에서 부동산의 가치에 따른 입찰을 선택하게 하는 가장 중요한 문서라 할 것입니다 . 부동산 경매의 감정 평가서는 공인 된 감정 평가사에 의해 부동산이 가지고 있는 가치를 측정하는 것으로서 부동산 시세와는 또 다른 의미입니다 . 부동산의 경락 가치를 정하는 것은 온전하게 입찰자의 몫입니다 . 부동산 경매 입찰자가 경매 부동산의 현재 및 미래 가치 , 수익성 등 투자 가치를 정하는데 법원이 제공하는 핵심적인 문서입니다 . 이번 포스팅에서는 감정평가서가 어떤 역할을 하는지 , 또 어떻게 읽어야 실제 투자에 도움이 되는지를 하나씩 짚어보겠습니다 .   2. 감정평가서란 정확히 뭘까 ? 감정평가서는 법원이 지정한 전문 감정평가사가 작성한 문서입니다 . 해당 부동산의 위치나 용도 , 건물 구조는 물론이고 주변 환경까지 종합적으로 고려해 가격을 산정하죠 . 이 문서가 바탕이 되어 경매의 최저입찰가가 정해집니다 . 쉽게 말해 , 감정가는 경매가 시작되는 출발선입니다 . 중요한 건 , 감정평가서는 단순한 가격표를 넘어서 ‘ 현장감 ’ 을 담고 있다는 점입니다 . 예컨대 지목과 실제 이용 상태가 다른 경우나 , 건물 · 토지 간 불일치 , 등기되지 않은 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있는 경우 등은 오직 평가서를 통해서만 확인할 수 있습니다 . 이걸 놓치면 , 낙찰 이후 예상치 못한 골칫거리가 생길 수도 있죠...

임기 만료 된 대표이사의 주주총회 소집권한과 정관변경

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1. 주주 간의 갈등 자동차 운수 · 정비사업을 목적으로 하는 A 회사는 자본금 2 억 7 천만 원 발행주식 54,000 주를 발행하고 있었습니다 . 주주 구성은 다음과 같았습니다 . 이몽룡 ( 대표이사 ): 42.41% 성춘향 : 40.89% 홍길동 : 10.86% 그 외 소액주주 : 각 3% 미만 지분율만 보면 대주주인 이몽룡과 성춘향이 경영을 좌우하고 있었습니다 . 그러한 영향력을 앞세워 2012 년 임시주주총회를 개최하여 의사록을 작성하고 이몽룡과 성춘향은 대표이사와 이사로 각 취임하였습니다 . 그러나 주주총회는 개최되지 않았고 , 주주총회 소집 통지 조차도 없었습니다 . 단지 , 정관을 이몽룡과 성춘향을 대표이사와 임원으로 선임 시키고 정관 변경을 위한 형식적 주주총회를 개최한 것이며 등기 절차를 따르기 위해 주주총회 의사록을 작성하여 공증하여 임원 선임 등기를 한 것입니다 . 2 년 후 다시 이사를 늘릴 필요가 생긴 이몽룡과 성춘향은 임시 주주총회를 개최하였습니다 . 이번에는 기존 2 명의 이사를 3 명으로 늘리려고 소액주주까지 주주총회 통지를 하였습니다 . 소액주주로 주주총회에 참석한 홍길동을 비롯한 소액주주들은 2012 년 주주총회가 부실하게 개최 되었고 , 정관도 임의적으로 변경 된 것을 알게 되었습니다 . 이몽룡은 즉석에서 이의를 하여 2012 년 주주총회 무효와 개정 된 정관의 무효를 주장했습니다 . 그러나 홍길동은 주식을 표결을 거부하며 저항했지만 주식의 절대다수를 차지한 이몽룡과 성춘향의 방해와 주식수에서 밀려 압도적 표결로 이사는 3 명으로 늘고 주주총회도 끝났습니다 . 화가 난 홍길동은 즉시 주주총회를 무력화 시키기 위해 법원에 소송을 제기 했습니다.   2. 홍길동의 임시주주총회 결의부존재 확인청구소송 1. 이몽룡과 성춘향의 2012 년 임시주주총회 무효 ① 2012 년 임시주주총회를 실제 소집 · 개최하지 않았음 ② 총회 의사록에 허위로 결의 내용을 기재하고 공증 , 등기하여 무효 ③ 이몽룡과 성춘향의 대표이사와 이사 취임...

주식회사 정관의 임원 보수 규정의 중요성

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 1.  고액연봉을 받은 임원   미국의 유명한 CEO 의 연봉이 수천만 달러가 넘어가는 뉴스는 뉴스 거리가 안 될 정도로 미국의 전문경영인의 연봉은 상상을 초월합니다 . 올해 미국 최고의 연봉을 받은 전문 경영인은 액손 엔터프라이즈사의 CEO 릭 스미스이고 그의 연봉은 약 1 억 6500 만 달러 ( 약 2,260 억원 ) 에 이르고 있습니다 . 새삼 부러운 일이 아닐 수 없습니다 . 미국의 전문경영인에 비하면 우리나라 전문경영인의 연봉은 한참이나 그에 미치지 못하는 것이 현실입니다 . 몇 년전 우리나라에서 고액연봉으로 논란 끝에 대법원까지 가는 소송이 있었습니다 . 국내 굴지의 가전유통기업 L 사가 A 사에 인수됩니다 . 당시 회사의 대표이사 B 씨 는 업계에서 실적 좋은 전문경영인으로 명성이 자자했습니다 . 하지만 인수 직후 , 이상한 일이 벌어지기 시작합니다 . A 씨의 연봉이 기존 19 억 원에서 단숨에 48 억 원으로 대폭 인상 된 것입니다 . 그러나 회사 실적은 정체 중이었고 , 인수 비용으로 인해 재무구조까지 나빠지고 있었습니다 . 몇 년간 50 억 ~60 억에 이르는 인센티브를 포함한 연봉을 받아 온 B 씨의 고액 연봉이 이사회나 주주총회의 결의 없이 지급 되었다는 것이 문제가 되었습니다 .   2. 고액연봉 돌려 달라는 회사 1. 회사의 입장 A 사의 입장은 단호 했습니다 . 대법원까지 가는 소송을 불사하며 , 상법에 근거하여 B 씨에게 연봉 반환을 요구했습니다 . “B 씨가 스스로 자신의 연봉을 48 억 원으로 올렸고 , 이는 정관과 상법을 위반한 위법한 지급이다 . 따라서 총 182 억 원은 ‘ 법률상 원인 없는 지급 ’, 즉 부당이득이므로 돌려줘야 한다 .”   2. 대표이사의 입장 B 씨 또한 회사의 요구가 부당하며 대주주의 승인과 감사 보고서 등으로 사후 추인 되었다고 맞섰습니다 . “ 대주주의 승인으로 연봉이 정해졌고 , 그 결정을 내부 결산서와 감사보고서로 사후 ...