1. 상가건물임대차보호법이란?
상가건물 임대차보호법은 임차인인 보호를 위한 법률입니다. 하지만 적용대상이나 지역에 따라 다르기 때문에 쉽게 이해가 되지 않거나 헷갈리는 경우가 많습니다.
중요한 것은 모든 상가 임차인이 보호받는 것은 아니라는 것입니다. 따라서 상가 건물 임대차 보호법의 보호 유무를 사전에 알아 두는 것은 매우 유의미 하다 할 것입니다.
상가 건물 임대차 보호범의 보호 기준은 보증금 한도에 따라 달라지게 됩니다. 따라서 자신의 상가 임대차 보증금이 보호의 범위에 있는가를 사전에 알아 보는 것이 매우 중요 합니다.
2. 주택임대차 vs 상가건물임대차 비교
흔히 주택 임대차 보호법과 많이 헷가리게 되는데 상가 건물 임대차 보호범과 주택 임대차 보호법은 엄연히 다른 법이고 보호 범위와 적용 방식이 다릅니다.
구분 | 주택임대차 | 상가건물임대차 |
적용대상 | 주거용 건물 (금액 제한 없음) | 상가건물 (보증금 한도 내) |
계약기간 | 2년(1번 갱신 가능) | 1년 (최대 5년 갱신 가능) |
차임 증액 한도 | 약정 차임의 1/20 (5%) | 차임·보증금의 9% 이내 |
월세 전환율 | 연 10%와 기준금리×4배 중 낮은 비율 | 연 12%와 기준금리×4.5배 중 낮은 비율 |
대항력 발생시기 | 주택 인도 + 전입신고 다음날 | 상가 인도 + 사업자등록 다음날 |
갱신 요구권 | 임대인: 만료 6~1개월 전 거절 가능
임차인: 별도 통지 없으면 갱신 | 임차인: 만료 6~1개월 전 갱신 요구 가능 |
갱신 제한 | 차임 2기 연체 | 차임 3기 연체 |
정리하면, 상가는 보증금 한도 + 사업자등록 요건이 있어 주택보다 적용 조건이 조금은 복잡합니다.
3. 상가건물 보증금 보호 범위 (연도별)
연도별 보증금 범위
상가건물 임차인은 보증금 규모에 따라 보호받을 수 있습니다. 연도별로 한도는 해마다 증가하여 지금에 이르고 있습니다.
2002.11.1.~2008.8.20.
서울: 2억 4천만 원 이하
수도권: 1억 9천만 원 이하
광역시: 1억 5천만 원 이하
기타: 1억 4천만 원 이하
2008.8.21.~2010.7.25.
서울: 2억 6천만 원 이하
수도권: 2억 1천만 원 이하
광역시: 1억 6천만 원 이하
기타: 1억 5천만 원 이하
2010.7.26.~2013.12.31.
서울: 3억 원 이하
수도권: 2억 5천만 원 이하
광역시·세종·일부 도시: 1억 8천만 원 이하
기타: 1억 원 이하
2014.1.1.~현재
서울: 4억 원 이하
수도권: 3억 원 이하
광역시: 2억 4천만 원 이하
기타: 1억 원 이하
2. 환산 보증금
임대차보호법의 적용 범위를 따질 때, 보증금만 보는 것이 아니라 월세도 보증금으로 환산하는데 “환산 보증금”이라고 합니다.
계산된 환산 보증금이 지역별 법적 한도가 높으면 보호를 받지 못합니다.
☛ 환산 보증금 계산식
환산보증금 = 보증금+(월세×100)환산보증금
예시) 보증금 1억 원, 월세 200만 원인 경우
1억 + (200만 × 100) = 1억 + 2억 = 3억 원
따라서 상가건물 임대차 보호법상 보증금은 3억원이 됩니다.
3. 수도권 지역
수도권 지역은 수도권정비계획법에 따른 “수도권 과밀 억제권역의 범위” 지역을 이르는 것으로서 다음의 지역을 말하는 것입니다.
서울특별시 전지역 인천광역시(남동유치지역 제외)
※ 강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동 제외.
※ 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 연수구 송도매립지 (인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위해 송도앞 공유수면매립공시 면허를 받은 지역) 제외. 시흥시(반월특수지역을 제외한다)
의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 남양주시 일부에 한함(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동)
4. 상가건물 임대차 보호법의 적용 시기
1. 적용기준일은 상가계약일이지 계약 만료일이 아닙니다.
상가건물 임대차보호법 적용 기준은 계약 만료일(퇴거일) 기준이 아니라 “계약 체결일 당시”의 규정을 따릅니다. 즉, 임대차 계약이 처음 체결된 시점에서 정해진 보증금 한도와 보호 요건이 적용되고, 이후 법이 개정되었다고 해서 소급하여 적용되지 않습니다.
2. 사례로 보면
상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 여부는 계약 체결일의 보증금 한도 기준으로 판단합니다.
① 2010년에 계약을 체결했다면, 위에서 말씀드린 그 당시 정해진 서울 보증금 3억 원 이하 규정을 따릅니다.
② 계약 갱신 시 새로운 계약을 하였다면(계약서 재작성, 보증금이나 월세 증액) 그 시점의 기준이 다시 적용됩니다. 즉, 2014년 갱신하였다면 2014년 기준의 보증금 서울 보증금 한도 4억원이 적용 됩니다. .
5. 상가건물 임대차보호법의 보호 종류
1. 대항력
임차인이 임차권을 제3자(새로운 건물 소유자 등)에게 주장할 수 있는 권리
즉, 건물이 매매거나 소유자가 바뀌어도, 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 상가 건물 인도와 사업자 등록되었다면 대항력은 발생합니다.
2. 우선변제권
건물이 경매, 공매에 넘어갈 때, 일반 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 발생하며 대항력 + 확정일자(세무서)를 갖추어야 합니다. 후순위 담보권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
3. 우선변제권 (소액보증금 보호)
보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인은, 다른 권리자보다 가장 먼저 일정액을 변제받을 수 있음
☛ 보호 범위 (2023년 기준)
서울: 보증금 6,500만 원 이하 → 2,200만 원 우선 변제
수도권(과밀억제권역 제외): 보증금 5,500만 원 이하 → 1,900만 원
광역시: 보증금 3,800만 원 이하 → 1,300만 원
기타 지역: 보증금 3,000만 원 이하 → 1,000만 원
4. 계약갱신 요구권
임차인이 계약 연장을 원하면 계약을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 권리를 말함입니다. 최초 계약 포함 최대 10년까지 가능 (2020년 법 개정으로 5년 → 10년으로 연장)
☛ 계약갱신권 제한 사유
-차임 3기 이상 연체
- 무단 전대
- 임대인의 직접 사용 필요(자기·직계존속/비속 사업 목적)
- 건물 철거·재건축 필요 등
5. 차임 증액 제한
임대인이 임의로 월세나 보증금을 과도하게 올리지 못하도록 제한되며 연 1회, 차임·보증금의 9% 이내만 증액 가능
6. 권리금 회수 기회 보호
임차인의 권리금을 받을 수 있으며 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 권리금 거래를 방해할 수 없습니다.
6. 맺으며
상가 건물 임대차 보호법은 소상공인을 위해 광범위하게 보호를 받고 있습니다. 보증금의 기준 등이 해마다 변경되고 있어 꼼꼼히 챙겨 보는 것도 중요할 것입니다.
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