1편에 이어 2편으로 이어 작성하였습니다.
4. 전세금 반환 불이행 전세사기
1. 사기수법
전세금 반환 불이행 사기는 계약 만료 시점이 되었음에도 임대인이 고의로 전세금을 돌려주지 않는 형태의 사기입니다. 단순한 ‘돈이 없는 상태’가 아니라, 반환 능력이 없음에도 불구하고 이를 숨기고 전세 계약을 체결한 경우가 많아 고의성이 인정됩니다.
계약 당시부터 이미 부채가 많거나 부동산이 담보 설정되어 있어 보증금 반환이 불가능한 상태임에도 이를 알리지 않고 계약을 진행하는 것이 특징입니다.
2. 실제 피해 사례
① 집주인의 잠적
세입자 C씨는 전세 계약 만료가 다가오자 집주인에게 전세금 1억 2천만 원 반환을 요청했습니다. 그러나 집주인은 “곧 돌려주겠다”며 차일피일 미루다가, 만기일이 지나자 연락을 받지 않았습니다.
② 집주인의 과도한 부채
확인 결과, 해당 주택에는 이미 다수의 근저당이 설정되어 있었고, 집주인의 채무 규모는 부동산 가치보다 훨씬 높아 강제집행을 하여도 회수가 어려운 상태 였습니다.
③ 부동산 경매
도망 다니는 집주인을 찾아 다녔지만 결국 경매로 넘어갔지만, 선순위 채권자에게 매각대금이 모두 배당되어 세입자는 보증금을 한 푼도 받지 못하였습니다.
3. 법적 위험 구조
① 민사상 문제
전세금 반환 소송을 하여 승소하여도 집주인이 무자력자(채무변제할 돈이 없는 상태)이기 때문에 재판에서 승소하여 판결문이 있으면 실제 회수가 불가능한 상태에 놓이게 됩니다. 재판에서 승소하였어도 채권회수가 불가능한 상황에 처하면 법률 실무자로서 가장 답답한 상황이 됩니다.
② 형사상 문제
임대 보증금 반환 능력이 전혀 없음에도 이를 숨기고 계약을 체결한 것은 사기죄 성립이 됩니다. 문제는 고의성을 입증하기 위해 계약 당시 재정 상태, 담보 설정 내역, 체납 기록 등이 중요하지만 입증이 쉽지 않은 상황이 되는 경우가 많습니다.
③ 강제집행의 난점
경매로 회수하려 해도 선순위 채권자(은행, 세무서 등)가 있으면 후순위인 임차인은 배당금이 없을 수 없게 됩니다. 이러한 사기 유형의 집주인은 과도한 근저당설정, 세금체납, 가압류 등의 채무불이행을 동반하는 경우가 대부분입니다.
4. 예방·대응 체크리스트
① 등기부등본 확인
근저당, 가압류, 압류 등 권리관계와 금액 규모 확인.
② 선순위 채권이 과도하면 계약 피하기.
임대인 주변평판, 채무 과다 여부, 세금 체납 등 확인 .
③ 전세가율 점검
전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100%, 80% 이상이면 깡통전세와 동일한 위험성을 가지고 있기 때문에 임대계약은 무조건 포기하여야 합니다.
④ 보증보험 가입
HUG(주택 도시 보증공사), SGI(서울보증보험) 등의 전세금 반환보증보험 가입 증권을 교부를 임대차 계약의 조건에 반영하여야 합니다.
5. 신축 빌라 전세사기
1. 사기 수법
신축 빌라 사기는 분양업자, 임대업자. 감정평가사 결탁해 신축 주택의 전세가를 시세보다 높게 책정한 뒤, 세입자를 유인해 계약을 체결하게 만드는 전세사기 유형입니다.
거래 이력이 적은 신축 빌라의 특성을 악용해, 허위 감정평가서와 과장된 시세 정보를 제공하고, 마치 시세가 빠르게 오르는 인기 물건인 것처럼 꾸밉니다. 계약이 성사되면 임대인은 전세금을 챙기고 잠적하거나 채무불이행 상태가 되며, 경매에 넘어가면 세입자는 부풀려진 전세금의 상당 부분을 잃게 됩니다.
2. 실제 피해 사례
① 세입자 D씨는 신축 빌라 분양 광고를 보고 현장을 방문했습니다.
② 분양업자는 공인감정평가서를 보여주며 ‘현재 시세 1억 6천만 원’이라고 설명하며 “최근 주변 시세가 계속 오르고 있고, 곧 매매가 1억 5천만 원까지 오른다”고 기망하였으며, 실제 국토부 실거래가는 1억 원 수준이었습니다.
③ 전세금 1억 4천만 원으로 계약 체결 후, 임대인은 잠적하였습니다. 결국
빌라는 경매로 넘어갔고, 낙찰가는 1억 원에 불과해 선 순위 은행의 근저당부 채권이 우선 배당 받아 보증금 대부분을 잃었습니다.
3. 법적 위험 구조
① 민사상 문제
시세를 허위로 제시한 것은 기망행위로 인정될 수 있으며, 손해배상 청구 가능. 그러나 가해자가 잠적하거나 재산이 없는 경우, 실질적으로 채권회수가 어려운 경우가 대부분입니다.
② 형사상 문제
허위 감정평가서, 허위 광고 등 사기죄가 성립되며 분양자와 건물주, 감정평가사, 공인중개사 등 관련자들 간 결탁한 경우는 가중 처벌이 가능합니다.
③ 구조적 한계
신축 빌라는 거래 이력이 적어 시세 검증이 어렵고, 주변 시세 비교도 제한적이어서 계약 전 위험 판단이 쉽지 않습니다. 가급적 선순위 근저당 등이 있는 경우는 임대차 계약을 하지 않는 것이 중요합니다.
4. 예방 체크리스트
① 시세 검증
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근지역의 유사 매물의 최근 거래가를 확인하고, 최소 3곳 이상의 인근 부동산 중개업소에서 주변 시세를 알아 보는 것이 중요합니다.
② 등기부등본 확인
소유자와 임대인의 일치 여부, 선순위 근저당 설정을 확인하는 것이 중요합니다. 특히 신축된지 얼마 되지 않은 빌라의 소유권 이전 이력이 있는 경우는 피하는 것이 좋습니다.
③ 전세가율 점검
전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100%, 80% 이상이면 깡통전세 가능성이 높음.
④ 계약 조건 서면화
중개업소·임대인의 시세 발언, 향후 매매가 전망 등 주요 설명 내용을 계약 서에 적시하거나 부기하고, 감정평가서 사본 또는 녹취 등을 남기는 것이 중요합니다.
⑤ 보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)의 전세금 반환보증보험 가입 여부 사전에 확인하여 전세금반환 보증보험 가입을 거부하면 임대차 계약을 포기 하는 것이 좋습니다.
6. 전세사기 예방을 위한 필수 점검 사항
1. 등기부등본 등 확인– 임대인과 소유자 일치 여부, 근저당·가압류 등 권리관계 확인, 국토교통부 부동산 실거래가 조회로 시세 확인
*부동산등기부등본 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr/index.jsp)
*국토통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)
2. 전세가율 확인– 전세금 ÷ 매매가 × 100% ≥ 80%면 위험
3. 집주인 신용조회– 채무 상태·세금 체납 여부 확인
4. 전입신고 & 확정일자– 계약 당일 신청, 대항력과 우선변제권 확보
5. 보증보험 가입– HUG·SGI 전세금 반환보증보험 필수
7. 맺으며
전세사기는 임대차 법률이나 사정에 어두운 개인의 부주의와 부동산 정보에 접근하기 어려운 구조적 허점을 파고든 범죄입니다. 계약 전에는 철저한 서류 확인과 보증보험 가입이 필수이며, 피해가 발생하면 혼자 해결하려 하지 말고 즉시 공공기관과 법률 전문가의 도움을 받아야 합니다. 예방이 최선의 방어이고, 신속한 대응이 피해 회복의 첫걸음입니다.
본편은 2편입니다. 1편으로 이동하려면 ---> 1편으로 이동
본콘텐츠는 순수한 정보제공을 목적으로 작성 되었으며 개별적 사안이나 구체적 상황은 법률전문가와 상의하시기 바랍니다. -법조타운 사무장K-
.png)
댓글
댓글 쓰기