전세사기 유형 분석과 예방 및 대처 – 생활의 근거를 파괴하는 전세사기 예방법(1편)

최근 몇 년 사이 전세사기 기승으로 많은 피해자를 양산하며 심각한 사회 문제로 떠올랐습니다. 특히 전세사기의 피해는 한 개인의 삶과 생활의 기반을 파괴하는 매우 악질적인 범죄입니다.

실무현장에서도 전세사기로 찾아 오시는 피해자분들과 상담을 하며 가슴 아픈 사연도 많고, 피해자의 고통을 접하면서 분노가 끓어 오르는 경우가 많습니다. 하지만 사기꾼은 교묘하게 법망을 이용하여 빠져나갈 구멍을 만들었거나, 바지사장으로 건물주를 세워 건물주는 깡통에 불과하고, 사기꾼은 빠져 나간 경우도 많습니다. 또한, 건물가치에 비해 과도한 담보대출을 받아 경매 등의 강제집행도 용이하지 않은 경우가 대부분입니다.

따라서 전세사기는 사전에 피하는 예방법이 최선의 방법이라 할 것입니다. 이번 포스팅은 현장에서 보고, 매스컴 등에서 알려진 전세사기 수법 및 유형 에 대해서 알아보고 예방법에 대해서도 포스팅 하여 보겠습니다.

 

1. 전세사기 수법의 진화 및 대응

1. 법률에 해박한 전세사기꾼

전세사기꾼들은 법률전문가 수준으로 부동산과 임대차 관련 법을 꿰고 있고, 사기 수법 또한 매우 교묘하고 진화하고 있습니다. 그에 비하여 전월셋집을 구하려는 임차인은 상대적으로 임대차 법률에 밝지 못하고 무지한 상태에 놓여 있습니다. 따라서 전세사기 유형을 사전에 숙지하는 것은 의미가 매우 크다 할 것입니다.

2. 임대차관련 법률의 숙지 및 전문가의 도움

① 임대차 법률 숙지

법무부에서 운영하고 있는 “찾기 쉬운 생활법령정보”에 접속하면 임대차관련 법률에 대해 쉽게 이해 할 수 있게 안내 하고 있고, PDF파일도 다운 받을 수 있습니다(https://www.easylaw.go.kr/CSP/Main.laf).

② 전문가의 도움 및 자료 검토

공인중개사가 가장 반가워 하는 고객은 주변 시세를 물어 보는 고객입니다. 건물 주변의 공인중개사 사무소를 직접 방문하여 문의하면 대부분 친절하게 시세를 알려 줄 것입니다. 공인중개사도 토지, 아파트, 공장 등 주력하는 분야가 달라 서너곳을 알아보시기 바랍니다. 임대할 건물의 등기부 등본, 실거래 열람 등을 통해 자료를 수집하는 것도 많은 도움이 될 것입니다,

 

2. 깡통전세

집값을 시세 보다 높게 부풀려 임차인을 기망하는 경우입니다. 집값보다 전세금이 높거나 비슷해 대출금을 갚지 못하는 경우 경매 등이 진행 될 경우 보증금을 회수하기 어려운 경우입니다(집값 ≤ 전세금).

1. 깡통 전세의 위험성

① 경매 시 회수 불가

경매에서 선순위 권리자(근저당권자, 가압류권자 등)보다 후순위가 되어 경매 매각대금에서 배당 받은 돈이 없는 경우입니다.

② 전세보증금 한도

   대체적으로 전세금이 매매가의 80% 이상이면, 남는 금액이 거의 없어 임차인은 보증금을 회수하지 못합니다.

③ 확정일자가 만능이 아니다.

   임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추더라도, 경매 매각금액이 낮으면 물리적으로 회수가 불가능한 법적한계가 있습니다.

 

2. 실제 사례

① 매매가 1억 2천만 원인 신축 빌라의 분양업자는 “최근 시세가 오르고 있다”는 말로 세입자를 안심시켜 1억원에 전세계약

② 하지만 근저당 8천만 원이 이미 설정된 것을 속였고, 집값도 하락세에 있어 1년 후 집주인 채무불이행으로 경매가 되어 9천만원에 낙찰

③ 선순위 은행에서 낙찰대금 중 8천만 원을 가져가고, 남은 1천만 원만 임차인에게 배당.

④ 임차인 전세 보증금 1억 중 9천만 원 손실.

 

3. 깡통전세 예방 체크리스트

① 등기부등본 확인

임대인 명의확인, 선순위 근저당, 가압류 가처분 가등기 권리관계 파악.

② 전세가율 계산

- 전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100%

- 80% 이상이면 위험 경보. 매매가는 공시지가가 아니라 실거래가 기준

③ 집주인의 성실도와 주변 평, 신용상태 점검

④ 전입신고

- 확정일자를 계약 당일 신청

- 확정일자로 대항력, 우선변제권 확보. 미루면 순위에서 밀려 피해 커짐.

⑤ 전세금 반환 보증보험 가입

- HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증의 전세금 반환보증보험 활용.

- 가입 전 ‘보증보험 가입가능 여부’ 먼저 확인해야 함, 거부시 계약포기.

 

3. 명의신탁 및 위장 임대인

1. 사기 수법

‘명의 신탁 및 위장 임대인’ 전세사기는 부동산의 실제 소유자가 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 임대차 계약을 체결하는 유형입니다. 위임장을 위조하거나, 허위로 권한을 위임받은 것처럼 꾸며 세입자를 속입니다. 계약금을 포함한 전세금을 수령한 뒤 사라지면, 나중에 나타난 진짜 소유자가 계약을 인정하지 않아 임차인은 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

2. 실제 피해 사례

① A씨는 부동산 중개업소를 통해 전세 매물을 보고 계약 진행. 계약 상대방은 ‘소유자 B씨의 친척’이라고 소개받았음

② 계약 당시 ‘B씨가 해외 체류 중이라 위임장을 보내줬다’며, 인감증명서와 위임장을 제시하여 A씨는 이를 믿고 전세금 1억 5천만 원을 송금함.

③ 몇 달 뒤 진짜 소유자 B씨가 귀국해 “나는 이런 계약을 체결한 적이 없다”고 주장.

④ 확인 결과, 위임장과 인감증명서는 위조되었고 , 계약했던 상대방은 잠적하여 형사고소 및 민사소송을 진행하였으나 사기꾼은 빈털털였으며 편취 당한 돈은 회수 불가하여 보증금은 전액 손실 되었습니다.

⑤ 실무현장에서도 사기꾼을 붙잡고 보면 빈털터리인 경우가 많지만 특히 부동산 사기와 관련한 사기꾼은 입만 가진 사기꾼이 대부분입니다.

 

3. 법적 리스크

① 계약 무효

민법상, 위임장의 위2조 등으로 대리권이 없는 자와 체결한 계약은 본인(소유자)이 추인(나중에 계약사실을 인정)하지 않는 한 무효입니다. 따라서 건물주에게 직접 의사를 확인하는 것은 매우 중요합니다.

② 형사 범죄와의 연결

위임장 위조는 사문서위조며, 전세금 편최는 사기죄가 됩니다.

③ 금전 회수 어려움

사기범이 잠적하거나 재산이 없을 경우, 민사판결을 받아도 강제집행이 불가능하며 사문서까지 위조하며 대놓고 사기를 치는 사기꾼으로부터 편취금이 회수 되는 경우는 거의 없습니다.

 

4. 예방 체크리스트

① 등기부등본 확인

임대인 명의와 등기부등본상 소유자가 동일한지 확인하고 대리인일 경우, ‘소유자 명의’가 등기부에 명시돼 있는지 확인이 필요합니다.

② 위임장 검증

원본 위임장과 소유자 인감증명서를 대조하여, 인감도장 모양·서명·발급일자까지 꼼꼼하게 확인하여야 합니다. 또한 위임장에 임대차 계약 권한이 명확히 기재되어 있는지 확인하여야 합니다.

③ 중개업소 신뢰도 점검

최근들어 전세사기에 공인중개사까지 가담한 전세사기 사건이 급증하고 있으며, 공인중개사를 사칭하는 경우도 종종 벌어지고 있습니다. 반드시 공인증개사의 개설등록번호, 공제가입 여부, 중개대상물 확인설명서, 최근 행정처분 이력까지 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 한국 공인중개사 협회 정보마당에서 공인중개사의 이름으로 검색이 가능합니다.

④ 전세금 보증보험 가입

임대인에게 HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)의 전세금 반환보증보험증권 발행을 반드시 요구한다.

 

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본콘텐츠는 순수한 정보제공을 목적으로 작성 되었으며 개별적 사안이나 구체적 상황은 법률전문가와 상의하시기 바랍니다. -법조타운 사무장K-