1. 부동산 실명법이란
부동산 실명법에서 부동산 명의는 원칙적으로 실질 소유자의 명의로 등기를 하게 되어 있습니다. 다만, 부부사이와 문중의 땅은 부동산 명의신탁이 법적으로 허용되어
있습니다.
그러나 여러 가지 이유로 부동산 명의신탁이 현실적으로 일어나고 많은 분쟁을 낳고 있습니다.
적게는 수천만원에서 많게는 수억원 또는 그 이상 호가 하는 부동산의 명의는 안전하게 명의를 두는 것이 최고라 할 것입니다.
그러나 현실에서는 다음과 같은 사유로 부동산 명의신탁이 벌어지고 있지만 법적으로는 보호를 받지 못합니다.
- 채무회피 목적의 부동산 명의신탁
:부채로 인한 부동산 취득의 제한, 채무면탈 목적의 명의신탁
- 가족간의 명의신탁
: 부부를 제외한 가족간의 명의신탁은 가장 흔한 케이스입니다
- 동업관계 등 사업상 부동산 명의신탁
: 사업상 편의, 또는 동업자간의 신뢰 관계에서 명의신탁이 많습니다
- 법인의 농지 취득시 개인으로 부동산 명의
신탁
: 농지취득 자격증명원 발급이
되지 않는 법인에서 개인으로 명의신탁
2. 수탁자의 부동산 임의 처분은
횡령죄가 아니다
1. 명의 신탁 된 부동산 처분은 횡령죄가 되지
않습니다.
적게는 수천만원에서 수억, 수십억 그 이상의 부동산은 가장 가치가 큰 재산 중
하나입니다. 이러한 재산의 취득 과정에서 돈 한푼 내지 않고 단지 명의만 맡겼다는 이유로 수탁자가 제3자에게 팔아 착복해도 죄가 되지 않는 다는 것은 쉽게 납득이 가지 않을 것입니다.
2. 대법원 전원합의체 판결
1) 2021년 대법원은 부동산 명의 신탁은 법이 금지하는 불법행위로서 부동산실명법에 위반된 명의신탁
계약은 법률 질서에 반하는 무효 계약으로 보호 받을 수 없으며 정당한 재산권으로 인정 할 수 없다는 판결을
하였습니다,
“양자 간 명의신탁에서 명의수탁자가 신탁자의
동의 없이 부동산을 처분하더라도, 이는 형법상 횡령죄로 볼 수 없다(2016도18761, 2021. 2. 18.).”
2) 대법원은 기존 판례를 뒤집으며 횡령죄가 아니라고
본 이유는 부동산 실명법을 위반한 불법행위의 신뢰관계는 법적으로 보호 될 수 없는 취지였습니다. 특히
횡령죄 구성 요건의 핵심인 “보관자”의 지위를 부정했습니다. 즉, 재물을
사실상 지배하고 처분할 권한을 가진 보관자의 지위를 부정하는 등 다음과 같은 사유를 들어 횡령죄가 되지 않음을 판시하고 있습니다.
1. 불법 행위 상태의 당사자엑는 횡령죄를 구성하는 보관하는자(명의수탁자는
형법상 '보관자'가 될 수 없다는 것입니다.
2. 부동산
명의신탁은 법률 질서에 반하는 무효 계약입니다.
3. 반사회질서에
해당하는 명의신탁은 정당한 재산권으로 인정하지 않겠다는 것입니다
3. 실무현장에서의 부동산 명의 신탁
부동산 명의 신탁은 대부분
가족, 지인, 친구 등 아는 사이에 일어납니다. 상담과정에서 배신감에 울분을 토하는 경우가 많고 이성적 대처 보다는 감정적 문제로 확대되는 경우가 많습니다.
어느 분은 친동생 명의로 구입한
토지를 믿었던 동생이 몰래 처분하여 매매대금 전액을 개인적으로 탕진하여 형제 관계가 극단적으로 악화 되었습니다.
돈도 필요 없고 감옥만 보내
달라고 하소연하는 그 분에게 횡령죄 처벌이 어렵다고 하자 법이 뭐 이 따위라며 분을 삭이지 못하셧지만 횡령죄 처벌이 되지 않는 것이 현실입니다.
4. 하지만, 민사상 손해배상책임은 발생합니다.
불법행위로 인한 청구는 허용 되지 않는 것이 법의 입장입니다. 불법원인급여 즉, 불법적인 행위로 인한 금전은 무효라는 입장입니다.
부동산 실명법 위반이 불법행위일지라도 명의수탁자에게 소유권을 인정하면 헌법상 재산권보장이라는 헌법의 기본원칙을 침해할
가능성이 크고, 부동산 실명법의 입법 취지는 신탁자 처벌을 목적으로 하고 있지 않기 때문에 소유권에
기한 손해배상은 인정하고 있습니다, 대법원은 이러한 입장은 여러 번에 걸쳐 확인하고 있습니다.
- 대법원 판결 (2016다34007, 2021. 6. 3. 선고)
“명의수탁자가 부동산을 임의 처분한 행위는
민법상 불법행위에 해당하며, 손해배상책임을 부담한다.
- 대법원 (2013다218156, 2019.
6. 20.)
“명의신탁 등기 자체가 불법원인급여에 해당한다고
볼 수 없다.”
5 결론 : 형사적 처벌 보다는 손해배상 책임을 물어야 한다
수탁자의 제3자에 대한 부동산 처분에 대해서는 대법원의 입장은 확고합니다. 따라서 이러한 상황에 처했다면 형사적 처벌이 아닌 손해배상을 통한 금전적, 재산적
책임을 물어야 합니다.
• 명의수탁자가 처분했더라도 민사소송으로 손해배상청구 가능합니다.
• 그러나 형사 고소는 기각될 수 있으므로, 전략을
민사 중심으로 전환해야 합니다.
• 신탁관계를 증명할 수 있는 계약서, 입금내역, 문자 내역 등 증거를
확보하는 것이 중요합니다.
본 글은 대법원 판례에 기반한 정보 제공 목적의 콘텐츠이며, 개별 사안이나 구체적인 사안은 전문가와
상의하시기 바랍니다
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