1. 부동산 경매 낙찰 기쁨도 잠시......
부동산 경매에 참여한 A씨는 등기부등본과 법원기록을 꼼꼼하게 검토하며 권리분석을 마치고 마침내 원하는 가격대에 주택을 낙찰 받았습니다.
부동산 경매에 처음으로 입찰하여 경락인이 된 것이 너무나 기뻤습니다. 나도 경매 고수가 되고 재테크의 달인이 될 것 같았습니다.
기쁨에 넘친 A씨는 시세보다 훨씬 싸게 낙찰 받아 낙찰 대금 전액을 납부하고 가장 먼저 소유권 등기부터 하고, 다음은 부동산 명도의 최대 걸림돌인 임차인에게 내용증명을 보냈습니다.
“집을 비워 주세요.”
A씨에게 임차인 또한 내용증명을 보내 왔습니다.
“임대 보증금부터 돌려주셔야죠.”
임차인은 오래전부터 A씨가 낙찰받은 건물 일부를 임대하여 가족들과 함께 거주하며 일부 공간은 가게로 사용하며 거주하여 왔습니다. 또한 주민등록 전입도 하여 주택임대차보호법상 대항력 요건을 모두 갖춘 상태였습니다.
그러나 A씨는 입찰 전 경매 물건의 권리분석을 하는 과정에서 임차인이 배당절차에 참여 할 것이라는 것을 알아냇고 전혀 문제가 없을 것이라 생각했습니다.
그러나 배당철차에 참여한 임차인은 임대보증금 5,000만원 중 2,000만원만 배당 받았고 나머지 보증금은 배당을 받지 못한 것입니다. 증 총 임대보증금 5,000만원 중 2,000만원에 대한 대항력만 인정 받은 것입니다.
임차인은 최초 보증금 2,000만원에 임대차 계약을 하고 전입하여 대항력을 갖춘 상태에서 부동산 경매에서 말소기준 권리 1순위가 되는 근저당권이 설정 된 후 보증금3,000만원을 증액하여 준 것입니다.
따라서 최초의 임대보증금 2,000만 원은 대항력 있는 보증금으로 배당을 받았고, 나중에 증액해준 임대보증금은 말소기준 권리 1순위 권리인 근저당권보다 후순위라 보호받지 못하여 배당을 받지 못한 것입니다.
그러나 A씨는 배당에 참여하였으므로 당연히 건물 명도의 의무가 있을 것이라 생각 했고 또한 낙찰대금에서 일부 배당을 받았음에도 여전히 건물 인도를 거부하고 있어 건물 명도 소송과 부당이득 반환 소송 제기하였습니다.
2. A씨의 주장
A씨는 법원에 부당성을 항변하였지만 1심과 2심에서 패소하며 결국 대법원까지 가게 되었습니다.
1. 명도의무 주장
A씨는 경매를 통해 건물의 소유권을 취득했으므로, 임차인은 더 이상 점유할 권원이 없다. 따라서 즉시 건물을 명도해야 한다.
2. 배당요구와 대항력 부정
① 피고가 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당을 받지 못했다.
② 따라서 더 이상 임대차관계의 존속을 주장할 수 없고, 낙찰자인 A씨에게 에게 대항할 수 없으며 임차인의 명도거부는 부당하다.
3. 임료 상당 부당이득금 청구
피고가 아무런 권원 없이 점유하고 무단으로 사용하고 있으므로 임대료에 상당하는 부당이득금을 지급해야 한다.
4. 주장의 요지
임차권 자체가 무효이거나, 설령 존재하더라도 배당요구로 이미 효력을 잃었으므로, 피고는 즉시 명도해야 하고 그간 점유로 얻은 이익을 부당이득으로 반환해야 한다.
3. 임차인의 주장
1. 보증금 반환 전까지 점유 정당
① 임차보증금 2,000만 원은 말소기준 권리의 선순위 근저당권 설정 이전에 이미 지급했으므로, 그 부분은 대항력이 인정된다.
② 따라서 임대인의 지위를 승계했으므로, 보증금 반환 전까지는 건물 점유가 정당하다.
③ 명도의무와 보증금 반환의무는 동시이행 관계이므로, 원고가 보증금을 반환하지 않으면 나갈 필요가 없다.
2. 배당요구 후에도 대항 가능
① 경매절차에서 임차인으로서 보증금 5,000만 원 배당요구를 했으나 전액 배당받지 못하였다
② 그러나 배당요구로 우선변제권 행사와 대항력 행사 중 하나를 택했다고 해서, 다른 권리(대항력)가 사라지는 것은 아니다.
③ 즉, 보증금 반환 전까지는 여전히 임대차관계가 존속한다.
3. 부당이득 청구에 대한 항변
① 종전 임대차계약에서 월세(차임)를 별도로 약정한 사실이 없다.
② 따라서 원고가 주장하는 임료 상당 부당이득 청구는 이유 없다.
4. 임차인 주장의 요지
대항력 있는 임차인은 보증금 반환 전까지 명도 거부 가능하며, 따라서 임대차 계약은 유효하다. 임대차 계약에 월세 약정 없고, 임대차 보증금 반환과 건물명도는 동시이행 관계에 있으므로 임료에 상당하는 부당이득금 반환의무는 없다.
4. 대법원의 판단
1. 대항력 인정 범위
임차인이 전입신고와 점유를 갖추면 대항력 발생하며, 경매 낙찰자에게도 대항력은 그대로 유지 된다.
2. 동시이행 항변권
임차인의 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계로서 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인은 명도를 거부할 수 있다.
3. 부당이득의 한계
임차인이 경매 배당에서 일부라도 받았다면, 그 부분에 대해서는 더 이상 대항할 수 없다. 그럼에도 건물을 전부 사용한다면, 배당받은 금액에 해당하는 부분에 대해서는 임료 상당 부당이득을 반환해야 하는 것이 옳다.
5. 이 사건을 통해 부동산 경매의 교훈
1. 임차인 입장
“보증금 받기 전까지 안 나간다”는 항변은 맞지만, 경매에서 일부라도 배당을 받았다면 그 범위만큼은 부당이득 책임이 생기게 됩니다.
2. 경락인의 입장
임차인이 전입신고 등으로 대항력을 갖췄다면, 일정 범위의 보증금을 돌려줘야 명도를 받을 수 있습니다. 그러나 부당이득 청구 가능성도 있다는 점을 잊지 말아야 합니다. 특히 말소기준 권리 보다 앞서는 임차권이 있다면 대항력과 배당에 참여하는 여부에 따라 아주 고약한 상황이 연출 될 수 있음을 잊지 마시기 바랍니다. 임차권은 경매에 작동 된다면 매우 강력한 영향을 주게 됩니다. 경락인에게는 폭탄과 같은 존재가 될 것입니다.
6. 맺음말
판례 해설을 통해 명도와 보증금 반환의 줄다리기에서 어디까지가 정당한 점유인지, 어디서부터 부당이득이 발생하는지 알아 보았습니다. 결국 핵심은, 말소기준권리보다 앞서는 임차권은 배당절차에 참여하여 배당을 받았다면 문제 없지만 일부만 받았다면 “보증금을 얼마나 받았는지”에 따라 부당이득 여부가 생긴 것을 잊지 마시기 바랍니다.
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