매매 예약 가등기 처럼 보이지만, 숨겨진 담보가등기의 진실

  1. 담보 제공을 위해 가등기를 설정한 건축업자

서울 관악구에서 다세대주택을 짓던 B씨

공사대금이 부족으로 자금난에 시달리던 2004년, 지인의 소개로 A씨를 만나게 됩니다. A씨는 자금을 빌려주는 대신, B씨 소유의 빛나리 아트빌 3채를 담보로 잡기로 했습니다.

당사자는 이에 대한 계약서를 작성했습니다.

서류상으로는 ‘빛나리아트빌 302호 매매예약 계약’이라고 적혀 있었고,

등기부에는 등기원인을 매매예약 소유권 이전 청구권가등기로 담보권을 설정하여 부동산 등기를 하여습니다. 부동산 등기부 등본에 따른다면 누가 봐도 ‘매매예약 가등기’처럼 보였습니다.

 

하지만 계약의 실질은 소유권이전청구권 가등기와 달랐습니다.

A씨가 빌려준 돈은 B씨의 건축자금으로 쓰였고,

B씨 소유의 빛나리아트빌 3채가 그 ‘담보’ 역할을 한 것입니다.

대여금을 갚으면 가등기를 말소, 못 갚으면 본등기를 한다는 조건이었습니다.

이렇게 형식은 매매예약 가등기지만, 금전거래와 가등기의 실질은 담보를 제공하는 ‘담보 가등기’입니다. 문제는, 부동산 등기부 등본에는 이런 속사정이 전혀 드러나지 않는다는 것입니다.

 

세월이 흘러 B씨는 빛나리 아트빌라의 일부 호실을 매도해 A씨에게 돈을 갚았습니다. 그러나 채권 채무와 관련하여 남은 잔액이 있는지를 두고 양측의 주장이 엇갈렸습니다.

결국 법원으로 가게 된 두 사람은 각자의 주장이 팽팽하게 맞서며 대법원까지 가는 치열한 소송전을 벌렸습니다.

A씨 주장

“아직 다 못 받았다. 매매예약 완결권을 행사해서 본등기를 하겠다.”

B씨 주장

“이미 갚았다. 이건 애초에 담보가등기였으니 말소해야 한다.”

 

2. 채권자인 가등기권자 A씨의 주장

1. 가등기의 성격

문제의 가등기는 ‘매매예약을 원인으로 한 소유권 이전 청구가등기’이며, 실질은 담보 목적의 가등기가 아니라, 실제 매매계약을 전제로 한 가등기라고 주장

 

2. 청산기간의 적용 배제

가등기에 기한 본등기를 신청하려면 ‘담보가등기’일 경우 채권채무 정산기간(청산기간)이 경과 해야 하는데, 이 사건 가등기는 담보 목적이 아닌 매매예약 가등기 이므로 청산기간 경과 요건을 적용할 수 없다고 주장.

3. 본등기 절차 진행 요구

담보권 실행 절차가 아니라 단순히 매매예약의 이행 절차이므로, 법원이 이를 인정하고 등기 이행을 명해야 한다고 주장.

 

3. 가등기 의무자 채무자 B씨의 주장

1. 담보 가등기의 효력 제한 주장

채무자는 이 사건 담보가등기가 채권담보 목적으로 설정된 것으로서, 피담보 채권(실제 빌려준돈, 가등기에 기한 실제 채무)이 변제 또는 소멸한 경우 그 효력은 상실된다고 주장.

 

2. 기한이익 상실 부정

A씨가 주장하는 ‘기한이익 상실(변제기의 미도래)’ 사유는 발생하지 않았으며, 오히려 채무자의 상환 의사와 일부 변제 사실을 고려하면 계약상 기한의 이익이 여전히 존속한다고 주장.

 

3. 정산금 지급 기한 관련 주장

법률이나 계약에서 정한 ‘법정 정산기간’ 내에 변제를 완료할 수 있는 상태였으며, 원고가 이를 거부하였다고 주장

 

4. A씨와 B씨 대한 법원의 판단 - 대법원 2015다232316 판결

1. 담보가등기의 성격

이 사건 가등기는 채권담보 목적의 소유권 이전 청구 가등기에 해당한다. 즉, 부동산 등기 형식은 소유권 이전 청구 가등기 이지만 실질은 채권을 담보하기 위한 담보 가등기이다. 따라서 채권 채무 정산기간 내 가등기권에 기한 실제 채무(피담보채무)를 변제하거나 소멸되면 더 이상 가등기권은 존속하지 않는 담보가등기는 “약한 의미의 양도담보” 이다.

 

2. 기한 이익(채무변제기 도래) 상실 여부

계약서에 명시된 기한의 이익 상실 사유(예: 기일 내 변제 불이행)가 발생하였는지는 일부 기한이익 상실 사유가 존재한다고 볼 수 있으나, 채무자의 변제 의사 및 실제 변제 가능성을 고려할 때, 채권자가 일방적으로 이를 주장하고 실행하는 것은 제한될 수 있다고 보아야 한다.

 

3. 정산금 지급 기한 관련 판단

청산기간(기한이익, 채무 불이행으로 본등기 청구가 가능할 때) 내 변제를 완료할 수 있는지가 핵심으로서 채무자가 주장하는 변제 가능성 및 정산 준비 정도를 고려했을 때, 청산기간 내 변제 가능성이 인정 된다.

 

4. 말소청구 인용 여부

채권담보의 목적이 이미 달성되었거나 달성 가능성이 높으므로, 가등기의 말소를 명하는 것이 타당하다고 판단 된다.

 

5. 대법원 판례의 의미 - 대법원 2015다232316 판결

1. 약한 의미의 양도담보

법원은 담보가등기를 ‘약한 의미의 양도담보’로 그 성격을 정하고 비록 약한 의미의 양도담보라 할지라도 청산기간(채무변제의 도래)이 지나면 채무자가 본등기 청구를 막을 수 없다고 판단했습니다. 그러나 채권자가 본등기를 하려면 단순히 채무자가 돈을 안 갚았다고 해서 바로 이전할 수 있는 게 아니라, 건물 가치(건물시가)와 채무액(실제 채무액)을 비교, 정산하여 채무자에게 남는 가액이 있으면 돌려주는 청산절차를 거쳐야 한다는 것입니다.

 

2. 담보 가등기

담보가등기는 등기절차에 있어 매매예약 소유권 이전 가등기 형식이나 절차를 따르고 있자만 실질은 담보를 위해 설정된 것이므로 채권 변제를 목적으로만 행사 가능하며 청산기간 지난 후(변제기가 지난 후) 채무 불이행이 발생하면 채권자가 바로 소유권을 취득하는 것이 아니라, 청산 절차 후 잔액 반환을 전제로 한 이전만 가능하다는 의미입니다.

 

6. 맺으며

과거 악덕 사채업자 등의 약탈적 대출에 악용 되기도 했던 담보 가등기에 대한 대법원의 판결을 정리하여 보았습니다. 그러나 약한 의미의 양도담보는 근저당권보다 채권자 권리가 제한되고, 채무자 보호 장치가 더 강한 담보 형태입니다. 법원은 이를 가등기담보법 적용 대상이라고 보고, 청산기간과 청산 절차를 거치지 않으면 채권자가 본등기를 할 수 없다고 명확히 판시했습니다.

 

참조판례

대법원 2009다82244 판결

대법원 2004다60346 판결

대법원 2000다37524 판결

 

본 콘텐츠는 법률정보를 제공하기 위해 작성 된 콘텐츠이며 구체적이고 개별적인 사안에 대해서는 법률전문가와 상의 하시기 바랍니다 –법조타운 사무장K-