3. 분묘기지권
1. 개념
타인의 토지에 분묘가 설치돼 있는 경우, 분묘 소유자가 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.
2. 근거(장묘법에 따른 2001.1.13. 이전과 이후 설치 분묘)
① 2001.1.13. 장묘법 이전에 설치된 분묘
장묘법 제정 이전에 형성된 관습법상 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이 설치된 분묘라도 20년 이상 평온·공연하게 존속하면 분묘기지권 발생하고 있어 현재는 사실상 모두 분묘기지권이 성립 됩니다. 따라서 토지가 매매되거나 경매로 넘어가더라도, 낙찰자는 분묘를 존속시켜야 합니다.
② 2001.1.13. 이후 장묘법 제정 이후 분묘
토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘는 불법이며, 지목이 “묘지”로 되어 있지 않으면 모두 불법 분묘로서 분묘기지권이 성립하지 않습니다. 토지 소유자 또는 낙찰자는 불법 분묘기지권을 이유로 토지 사용을 방해받지 않고, 분묘 개장을 요구할 수 있습니다.
3. 분묘기지권에 대한 주의 주의
① 등기부에 나타나지 않습니다.
② 2001.1.13. 이전에 매장 되었거나 또는 그 이후에는 지목에 묘지로 되어 있으면 분묘기지권이 성립합니다.
③ 합법적인 분묘는 인수해야 합니다.
④ 집행관 보고서, 감정평가서, 경매 공고에 공시 되어 꼼꼼한 경매기록 검토가 필요합니다.
4. 대항력 있는 임차권
1. 개념
경매물건에 대하여 전세권 설정, 임차권 등기 명령 이외의 임대차계약으로서 임차인의 전입신고(확정일자)와 실제 거주(주택)하고 있거나, 사업자등록과 점유(상가)를 하며 영업을 하고 있는 경우 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 권리를 말함입니다.
2. 특징
① 등기부에 기재되지 않는 임차권 권리입니다.
② 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서 있으면, 낙찰자가 인수해야 합니다.
③ 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 인정 됩니다.
3. 사례
임차인 A가 2018년 전입신고·실거주로 대항력 발생 → 2019년 은행 근저당 설정 → 은행이 경매 신청 → A는 선순위 대항력으로 낙찰자에게 보증금 전액 인수시키거나, 배당요구로 변제 가능.
4. 실무 팁
집행관 현황조사보고서, 주민센터 전입세대 열람으로 확인 가능 합니다.
(인터넷 경매 사이트에서 낙찰공고서를 출력하여 주민센터 방문헤서 발급 가능합니다)
임차인의 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 떠안을 보증금 규모가 달라짐.
(임차인이 배당신청을 하여 변제가 되면 인수 의무 없으며, 일부만 변제 된 경우는 차액을, 배당을 신청하지 않은 경우는 낙찰자가 전액 인수 해야 합니다)
5. 유익비 상환 청구권
1. 유익비 상환청구권이란?
유익비(有益費): 건물의 가치를 증가시키거나 효용을 높이는 비용.
민법 제203조 제2항: 점유자가 유익비를 지출하면, 소유자는 가액 증가가 현존하는 한 상환 의무를 진다.
즉, 임차인이나 점유자가 자기 돈으로 건물을 고쳐 가치가 높아졌다면, 새로운 소유자(낙찰자)에게 비용을 청구할 수 있음.
2. 경매에서 유익비 청구가 발생하는 경우
점유자(임차인, 무단점유자)가 건물 리모델링, 보수, 설비 교체 등에 비용 지출.
경매로 소유자가 바뀌면, 낙찰자에게 **“내가 쓴 돈을 돌려달라”**고 요구 가능.
등기부에 기록되지 않으므로, 낙찰자는 권리분석만으로 확인 불가.
3. 유익비 청구가 인정되는 범위
① 객관적으로 건물 가치를 높이는 공사만 인정 (낙찰자 인수 가능)
지붕·기초 보강, 누수·균열 보수
외벽 수선, 창호·전기·설비 교체
소방법·위생법 등 법정 의무 시설 설치
② 불인정 (원상복구 의무 가능)
도배·장판·페인트칠 등 단순 인테리어
고급 주방·욕실, 조명 교체 등 편의성 개선
개인 취향 반영 장식물
③ 판례
“유익비 상환청구권은 객관적으로 부동산의 가치를 증가시키는 경우에만 인정된다. 단순한 편의 제공이나 취향에 따른 변경은 상환 대상이 아니다.”
(대법원)
4. 유익비 청구 절차와 낙찰자 위험
점유자는 낙찰자에게 직접 청구가능.
협의가 안 되면 소송 제기 → 인도명령 절차 지연 가능.
따라서 낙찰자는 보증금 외에 예상치 못한 추가 비용부담 위험.
5. 집행관 보고서와 유익비
집행관 현황조사보고서에 점유자가 유익비를 주장하면 기재될 수 있습니다.
그러나 모든 유익비가 보고서에 드러나진 않습니다. 점유자가 침묵하면 낙찰 후 건물 명도 과정에서 주장하는 경우도 많습니다.
즉, “보고서에 없으니 안전하다”는 착각은 위험합니다.
6. 낙찰자 대응 전략
현장조사 필수 : 리모델링 흔적, 최근 수리 여부 확인.
점유자 면담 : 실제로 비용을 들였는지 물어보고, 영수증·사진 확인.
입찰가 조정 : 숨은 유익비 리스크를 고려해 안전 마진 확보.
소송 대응 : 유익비 인정 범위(가치 상승·현존 여부)를 엄격히 따져 방어하는 것이 좋습니다.
7. 유익비 정리
유익비 상환청구권 = 등기부에 나타나지 않는 숨은 인수 위험
경매에서 낙찰자가 뜻하지 않게 추가 비용을 떠안을 수 있음.
단, 모든 청구가 인정되는 것은 아니며, 건물 가치 상승 + 현존하는 유익비만 보상 대상.
따라서 권리분석은 등기부 + 집행관 보고서 + 현장조사까지 병행해야 안전하다.
7. 등기부 등본에 나타나지 않는 권리 비교표
권리 | 성립 근거 | 등기 여부 | 낙찰자 부담 | 확인 방법 |
유치권 | 민법 제320조 | 등기 없음 | 점유자가 건물 인도 거부 가능 | 현황보고서, 점유자 면담 |
법정지상권 | 민법 제366조 | 등기 없음 | 토지 활용 제한, 건물 철거 불가 | 토지·건물 소유관계 분석 |
분묘기지권 | 관습법·장사법 | 등기 없음 | 분묘 존속 → 개발 제한 | 현장조사, 항공사진, 마을 확인 |
대항력 있는 임차권 | 주택임대차보호법·상가임대차보호법 | 등기 없음 | 보증금 전액/일부 인수 가능 | 전입세대 열람, 현황보고서 |
유익비 상환청구권 | 민법 제203조, 제626조 | 등기 없음 | 건물 가치 증가분 상환 의무 (단순 인테리어·편의공사는 제외, 원상복구 의무 가능) | 현황보고서, 점유자 진술, 영수증·사진 확인 |
8. 정리
등기부에 보이지 않는 권리는 경매 초보자들이 가장 쉽게 놓치는 함정입니다.
유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 대항력 있는 임차권은 말소기준권리 원칙과 별개로 존속할 수 있습니다.
따라서 권리분석의 진짜 완성은 등기부 확인 + 집행관 현황보고서 + 현장조사를 모두 병행하는 데 있습니다.
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