부동산 임대차 원상복구 의무 범위는 어디까지일까?

 1. 임대차 상가 원상복구 어디까지 해요?

어느날, 원상복구 때문에 억울하다는 사장님이 찾아오셨습니다

“대표님, 이거 다 철거하고 나가야 한대요. 전에는 원래 이렇게 돼 있었거든요. 제가 만든 것도 아닌데…”

서울에서 3년간 실내 포장마차를 운영했던 김사장님은 최근 임대차계약 종료로 건물을 비워야 하는 상황에 놓였습니다.

그런데 건물주가 원상복구를 요구한 범위가 너무 넓었습니다. 이전 임차인이 설치한 창고와 철제 선반, 무대조명까지 전부 철거하라고 했던 것이죠.

“제가 한 건 내부 인테리어 일부 바꾼 정도인데요…?”

 

2. 법원은 말합니다 – 당신이 만든것만 원상복구하세요

1. 대법원의 입장

“임차인이 임대차 종료로 인해 원상회복할 의무가 있다고 하더라도, 별도의 약정이 없는 한 그가 개조한 범위 내에서만 의무가 있다. 이전 사람이 만든 시설까지 복구할 의무는 없다(대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결)”

2. 원상복구 의무

김사장님처럼 이전 임차인이 만든 것을 자신이 만들지 않았고, 계약서에 별도 약정도 없다면 복구할 의무가 없습니다.

2023년 대법원은 판례를 법ㄹ대법원은 2023년에도 같은 취지로 판시했죠.

“전 임차인이 설치한 구조물까지 원상복구할 의무는 없다. 다만 임대차계약서에 특약 등 특별한 사정이 있다면 예외적으로 인정될 수 있다(대법원 2023.11.2. 선고 2023다249661 판결)”

3. 원상복구 범위에 대한 대법원의 입장

원상복구의 범위에 대해서 대법원은 김사장님에게 말합니다.

“김사장님이 변경하거나 설치한 것은 즉, 내가 한 변경은 복구해야 합니다. 김 사장님은 장사하면서 천장 조명을 바꾸고, 벽면을 철판으로 마감했고, 바닥도 바꿨습니다. 그것만 철거하여 원상복구하면 됩니다.”

 

3. “복구 안 하면 보증금 못 돌려줍니다” – 지체에 따른 손해배상은?

1. 원상복구 미이행으로 인한 손해배상 요구

김사장님은 말합니다.

“저도 하려고 했어요. 근데 건물주가 골조는 남겨달라고 해서…”

그러나 건물주는 임대차 종료 후 점포를 다른 사람에게 임대도 못하고, 원상복구가 안 되어 수익을 올릴 수 없었다며 손해를 주장합니다.

2. 대법원의 손해배상의 범위 

“임차인의 원상회복 지체로 인해 임대인이 손해를 입은 경우, 손해는 ‘임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액’에 한정된다 (대법원 90다카12035).”

즉, 실제 복구가 완료된 시점까지가 아닌, 임대인이 통상적으로 복구할 수 있었던 시간까지만 책임을 인정했습니다.

 

3. 손해배상의 예시(대법원 90다카12035 해당 사건 기준)

① 원상복구 지체일수: 329일

② 임대료 상당 손해: 약 9,915,000원

③ 임대인 과실 1/3 참작 → 손해액: 약 6,610,000원

임차인이 안 해서 손해가 난 건 맞지만, 무한정 손해를 인정하는 건 아니라는 뜻입니다. 임대인이 너무 늦게 복구한 경우라면 과실을 참작해 손해액을 줄일 수도있습니다.

 

4. 대법원의 원상복구의 범위에 대한 법리

1. 임차 당시 상태로 돌려주면 된다

임차인은 자신이 변경·설치한 부분에 대해서만 원상회복 의무가 있다.
→ 임차 당시 상태로만 돌려주면 되고,
→ 이전 임차인이 설치한 시설에 대해 복구할 의무는 없다.

2. 판례

① 대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결

“임차인이 개조한 범위 내에서만 원상회복하면 되며, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 회복할 의무는 없다.”

② 대법원 2023.11.2. 선고 2023다249661 판결

“토지 위 가건물 등이 이미 존재했던 경우, 임차인은 임차 당시 상태로만 반환하면 된다. 단, 특약 등 특별한 사정이 있으면 달라질 수 있다.”

3. 판례에서의 원상복구의 구체적 기준정리

 

대법원은 일관되게 다음과 같이 기준을 제시하고 있습니다.

 

구분	원상회복 의무 유무	법원의 판단 기준
임차인이 설치하거나 변경한 시설	있음	임차인이 직접 변경한 부분은 철거 또는 복구 의무 발생
임대인의 요청으로 설치한 시설	있음 (특약 유무에 따라 조정 가능)	요청 또는 승인 여부 + 계약서 특약 내용에 따라 결정
이전 임차인이 설치한 구조물	없음	원칙적으로 현재 임차인의 복구 의무 아님 (예외: 계약서에 명시된 경우)
건물의 공용설비 또는 기존 고정시설	없음	임차 당시부터 존재했던 구조물은 원상복구 대상 아님
특약에 의해 복구 범위가 정해진 경우	있음 (특약이 우선)	"계약 만료 시 전부 철거" 등 명시된 경우, 범위 확대 가능

  

5. 예외 - ‘특약’이 있는 경우는 다르다

아래와 같은 경우에는 원상회복 범위가 확대될 수 있습니다.

① 계약서에 “계약 만료 시 원상복구할 것”, “건물 전부 철거” 등 명시적 특약이 있는 경우

② 임차인이 이전 시설을 포함해 승계한 경우(예: 권리금 지급 + 철거 약정 포함)

③ 임대차계약에 목적물 외 부속시설까지 포함된 것으로 해석되는 경우

④ 그러나 대법원 2023다249661 사건에서는 “땅 원상복구”라는 표현만으로는 지상 가건물까지 철거할 의무로 보긴 어렵다고 판시하고 있습니다.

 

6. 맺으며

부동산 원상복구 의무는 현실에서  많이 부딪히는 문제입니다. 때로는 손해를 보고 불필요한 의무까지 부담하기도 합니다. 하지만 법원은 상가 또는 토지, 주택 등 부동산 임대차에서 원상복구에 대한 책임은 일관되게 판시하고 있습니다.

 

“내가 한 건 내가 복구한다. 다른 사람이 한 건 내가 책임지지 않는다. 단, 계약서에 썼다면 얘기는 달라진다.”