부동산 경매에 등장하는 권리의 모든 것 ― 권리에 대한 이해는 낙찰자가 반드시 알아야 할 체크포인트

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부동산 경매는 단순히 “ 싼값에 부동산을 구입할 수 있는 좋은 기회 ” 입니다 . 하지만 그 좋은 기회를 얻기 위해서는 부동산 경매가 가져오는 리스크를 관리하여야 합니다 . 부동산은 소유권에서 가압류에 이르기까지 수많은 권리가 경합하는 가장 복잡한 법률관계가 얽힌 고가의 재산입니다 . 이런 이유로 부동산의 이용 , 수익 , 처분 등에 관여되는 권리 알아야 합니다 . 다음은 그 권리들이 얽힌 법률적 관계의 권리분석이 필요할 것입니다 . 투자자는 흔히 말합니다 . “ 하이 리스크 , 하이 리턴 (High Risk, High Return)” 위험이 높을수록 높은 수익을 기대할 수 있는 불변의 투자 원리는 변함이 없을 것입니다 . 따라서 하이리턴을 보장 받을 수 있는 하이 리스크를 어떻게 피해갈지를 고민하는 것이 경매를 통한 부동산의 구입 또는 투자 원칙입니다 . 실무현장에서 경매로 인해 낭패를 보는 대부분의 이유가 권리에 대한 이해부족과 권리분석에 실패한 경우입니다 . 따라서 부동산 권리에 대한 이해는 절대적입니다 . 어떤 권리는 낙찰과 동시에 말소되지만 , 어떤 권리는 고스란히 낙찰자에게 따라오기도 합니다 . 그래서 경매를 시작하는 사람이라면 권리분석 을 생활화해야 하고 , 그 출발점은 바로 각 권리에 대한 이해입니다 . 오늘은 경매에 자주 등장하는 권리들을 종류에 대하여 하나씩 정리해보겠습니다 .   1. 소유권 ― 부동산 권리의 출발점 모든 권리의 출발은 바로 소유권 입니다 . 소유자는 해당 부동산을 사용 , 수익 , 처분 할 수 있는 절대적인 권리가 소유권입니다 . 그러나 그 소유권을 잃는 경매에서는 소유자가 채무불이행 등의 이유로 권리를 잃어 공개매각을 하는 것이 경매이며 , 부동산 경매에서 최종적으로 소유권을 취득하면 낙찰자가 새로운 소유자가 됩니다 . 즉 . 경매는 소유권이 부동산 경매로 새로운 소유가에게 이전 되는 것을 말함입니다 . 즉 , 경매란 부동산의 소유자가 바뀌는 절차이지 , 소유권이 소멸하는 절차는 아닙니다 . 따라서 낙찰...

배우자에 대한 증여세와 상속세 - 조세심판원의 심판

1. 부부 사이 계좌이체와 증여세 과세

 A씨는 년 남편 B씨의 사망으로 상속재산을 물려 받게 되었습니다.

A남편 명의 부동산과 예금, 그리고 본인 명의 계좌 잔액까지 제법 많은 상속재산을 물려 받았습니다. 또한 그에 맞추어 상속세를 신고, 납부하였습니다

그런데 세무조사 과정에서 국세청은 과거 B씨의 계좌에서 A씨의 계좌로 이체된 자금을 문제 삼았습니다.

과거 남편 B씨의 계좌에서 A씨의 명의 계좌 4개로 나뉘어 총 수억원이 이체된 사실을 국세청이 알고 남편이 아내에게 증여한 것이라며 사망 전 증여로 보고 A씨에게 증여세 과세처분을 한 것입니다.

그러나 그 금액은 남편 B씨가 사망전 투병 생활을 하며 은행을 가지 못하는 등 금융사무를 볼 수 없었고, 또한 금전을 관리할 여력이 되지 못해 A씨의 계좌로 옮겨 위탁 관리 하고 있었던 돈이었습니다.

A씨는 그렇게 위탁 관리 되던 돈 또한 B씨 사망 후 상속재산으로 신고를 하고 상속세를 납부하였습니다. 그러나 국세청은 상속세 보다 사망 전 증여 받은 것이 되면 증여세가 훨씬 높아 세금을 포탈한 것을 보고 증여세 폭탄을 때린 것입니다.

결국 A씨는 증여세이다, 상속세이다를 놓고 국세청과 다투었고 조세심판원까지 가게 되었습니다.

 

사전 증여세와 상속세를 비교하는 상징적 이미지

2. 국세청의 주장

    1. A씨가 실질적 귀속자

A씨는 상속개시 전부터 해당 자금을 자기 계좌에 두고 관리했으며, 법인세 신고서상 귀속자로 본인 이름이 기재돼 있었다. 따라서 증여세 과세는 정당하다.


2. 국세청의 법적 논리 귀속 불분명 시 대표자 귀속 간주 원칙 적용

①「상속세 및 증여세법67, 시행령 제106조에 따라, 사외유출이 분명하나 귀속자가 불분명하면 형식상 명의자에게 귀속시키는 것이 원칙이다.

부부라 하더라도 단순 계좌이체만으로는 다른 사유(생활비, 위탁관리 등)를 인정하기 어렵다.

 

3. 국세청의 청구인의 주장 불신

A씨는 양도소득세를 납부하기 위해 위탁 관리한 것이라 하나, 해당 자금의 흐름과 증빙이 불완전하다.

실제로는 자기 지배하에 금융자산을 예치하고 증식시킨 것으로 보아야 한다.

      ③ 부부라도 자금 이체는 곧 증여다

 

3. A씨의 주장

1. 개인 사용 사실 전혀 없음

본인은 단지 남편의 부탁으로 자금을 관리했을 뿐, 대출상환이나 소비에 쓴 적이 없다.

오히려 생전 B씨 명으로 고지 된 B씨의 양도소득세를 대신 납부했고, 이자까지 포함해 원금 이상을 상속재산으로 하여 상속세 신고 시 포함시켰다.

 

2. 위탁관리 목적

당시 B남편은 고령 및 병환으로 재산관리가 어려웠고, B씨를 대신해 정기예금, 적금으로 재예치하며 보관했다. 따라서 증여라기보다 위탁 관리성격이 강하다.

 

3. 증여 의사 부재

B씨는 대출금 잔액도 있었고, 생활비나 자녀 지원 등 필요한 지출이 계속되던 상황이라 A씨에게 거액을 증여할 이유가 없었다.

 

세금포탁으로 부과처분하는 국세청 이미지

4. 조세심판원의 판단

1. 단순 계좌이체 = 증여 추정 불가

대법원 판례(대법원 선고 200649789 판결)에서도, 부부 간 계좌이체는 단순히 증여로 추정할 수 없다고 본다.

생활비, 위탁관리 등 다양한 가능성이 있기 때문이다.

 

2. 실제 사용 정황 없음

A씨는 이체 된 돈을 소비하거나 자기 재산 취득에 쓰지 않고, 세금 납부 및 예금 재예치만 반복했다.

B씨 사망 후에도 상속세 신고에 해당 금액을 포함했다.

 

3. 국세청의 입증 부족

국세청은 개인적 사용 증빙을 제시하지 못했고, 단순히 명의자라는 이유만으로 증여로 단정하는 잘못이 있었고, 따라서 국세청의 과세는 부당하다고 판단하여 증여세 부과처분을 취소 했다.

 

5. 세무지식 - 배우자 공제 비교


배우자 증여세 6vs 상속세 30”, “부부간 계좌이체 증여세 과세 여부

 

1. 배우자의 사전 증여 증여세와 상속세의 비교표

구분

증여세 (생전 증여)

상속세 (사망 후 상속)

법적 근거

상증세법 제53조 제1

상증세법 제22조 제1항 제3

공제 한도

6억 원

최대 30억 원

적용 시점

생전 재산 이전

상속 개시 후 재산 이전

사례

10억 증여 6억 공제 후 4억 과세

20억 상속 30억 이내 전액 공제

 

2. 따라서

 

사전 증여: 배우자 증여세 공제는 6억 원까지만 비과세.

사망 후 상속: 배우자 상속공제는 최대 30억 원까지 비과세.

배우자는 20억까지 증여세 없다는 말은 사실이 아니라, 상속의 경우 최대 30억 공제를 잘못 전달한 경우가 많습니다.

배우자에게 재산을 이전하려면, 생전 증여보다 상속 시점에 이전하는 것이 세제상 유리합니다.

 

3. 참조 법령

상속세 및 증여세법53조 제1(배우자 증여재산공제)

상속세 및 증여세법22조 제1항 제3(배우자 상속공제)

 

조세심판원에서 국세청의 세금폭탄을 심판하는 이미지

6. 맺으며

부부 간 계좌이체 = 곧 증여라는 단순논리가 통하지 않는다는 것을 조세심판원 심판을 통해 알아 보았습니다. 조세 심판원은 납세자의 자금 운용 정황, 실제 사용 여부, 상속세 자진신고 태도 등을 종합적으로 고려하여 A씨의 손을 들어 주었습니다.

 

교훈

배우자·가족 명의 계좌에 자금을 이체할 경우, 추후 증여세 논란에 대비해 자금 운용 목적과 사용처를 증빙할 수 있어야 합니다.

단순히 가족 간이니까 괜찮다는 생각은 위험할 수 있습니다.

 

참조자료

조세심판원 결정: 조심20242906 (2024.07.23)

상속세 및 증여세법 제60, 61, 66

대법원 2008.9.18. 선고 200649789 판결

 

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