부동산 경매 감정평가서 - 단순한 가격표가 아닙니다. 제대로 읽어야 합니다.

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1.  경매 부동산의 감정 평사서의 중요성 부동산 경매에 처음 발을 들인 사람이라면 , 온갖 서류에 압도되기 쉽습니다 . 그중에서도 감정평가서는 결코 대충 훑어볼 수 없는 핵심 문서죠 . 이 평가서는 단순한 숫자표가 아니라 , 해당 부동산의 상태와 가치를 진단하는 일종의 ‘ 종합검진서 ’ 에 가깝습니다 . 집행관 현황보고서 매각 물건 명세서는 점유자 , 임대차 , 점유권자의 권리 등 부동산 경매의 법적 리스크에 대한 중점적인 정보를 안고 있다면 , 부동산 감정평가서는 부동산의 가치를 갈음하게 만드는 문서입니다 . 즉 , 법적리스크를 제외한 문제에서 부동산의 가치에 따른 입찰을 선택하게 하는 가장 중요한 문서라 할 것입니다 . 부동산 경매의 감정 평가서는 공인 된 감정 평가사에 의해 부동산이 가지고 있는 가치를 측정하는 것으로서 부동산 시세와는 또 다른 의미입니다 . 부동산의 경락 가치를 정하는 것은 온전하게 입찰자의 몫입니다 . 부동산 경매 입찰자가 경매 부동산의 현재 및 미래 가치 , 수익성 등 투자 가치를 정하는데 법원이 제공하는 핵심적인 문서입니다 . 이번 포스팅에서는 감정평가서가 어떤 역할을 하는지 , 또 어떻게 읽어야 실제 투자에 도움이 되는지를 하나씩 짚어보겠습니다 .   2. 감정평가서란 정확히 뭘까 ? 감정평가서는 법원이 지정한 전문 감정평가사가 작성한 문서입니다 . 해당 부동산의 위치나 용도 , 건물 구조는 물론이고 주변 환경까지 종합적으로 고려해 가격을 산정하죠 . 이 문서가 바탕이 되어 경매의 최저입찰가가 정해집니다 . 쉽게 말해 , 감정가는 경매가 시작되는 출발선입니다 . 중요한 건 , 감정평가서는 단순한 가격표를 넘어서 ‘ 현장감 ’ 을 담고 있다는 점입니다 . 예컨대 지목과 실제 이용 상태가 다른 경우나 , 건물 · 토지 간 불일치 , 등기되지 않은 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있는 경우 등은 오직 평가서를 통해서만 확인할 수 있습니다 . 이걸 놓치면 , 낙찰 이후 예상치 못한 골칫거리가 생길 수도 있죠...

이사회의 소집절차 없는 주주총회의 효력.


주주의 주식 보유량에 따라 의결권이 주어지는 주주총회는 주식회사의 최고 의결기관입니다. 주식회사에는 주주총회 이외에도 막강한 권한을 가진 이사회가 있습니다. 이사회는 주주총회로부터 경영권을 위임 받아 회사 운영의 실질적 권한을 행사하고 있습니다. 하지만 대표이사와 이사회는 주주총회에 복종할 의무가 있습니다.

그러나 주주의 권한을 행사할 주주총회의 소집권한은 이사회가 가지고 있어 현실에서는 종종 주주총회와 이사회 간에 갈등으로 파행을 빚곤합니다. 만일, 주주총회 소집권을 가진 이사회의가 주주총회를 소집하지 않았음에도 즉, 절차상 하자 있는 상황에서 개최 된 주주총회의 결의에 대한 효력이 궁금하지 않을 수 없습니다.

이번 포스팅은 이러한 주주총회와 이사회의 충돌과 갈등 상황에서 주주총회와 이사회 권한에 대한 법률적 문제를 포스팅 하여 보겠습니다.

 

검은 실루엣으로 표현된 두 남성이 사무실 책상 앞에서 서로 격하게 다투는 모습, 가운데 여성 인물이 양손을 들며 말리는 장면

1. 하자 있는 주주총회 소집절차를 치유하는 주주총회의 권한

예를들어 정관의 규정에 정해진 이사회의 주주총회 소집권한을 무시하고 주주전원이 모여 주주총회를 개최하고 전원일치로 대표이사를 비롯한 이사 전원을 해임한다면 주주총회 결의에 대한 법적 효력이 어떻게 될지 궁금하실 것입니다.

결론적으로 먼저 말한다면

주주 전원이 참석하여 총회 소집에 이의 없이 만장일치로 결의한 경우,
소집절차의 하자는 치유되고, 그 결의는 유효하게 성립합니다.

 

주주총회 소집절차의 하자가 존재하여도 주주총회 최고의 의결기관인 주주총회의 의결은 적법하게 성립됩니다.


2. 판례를 통해 보는 주주총회의 권한

1 사건의 기초가 되는 판례

- 울산지방법원 2008. 1. 16. 선고 2007597 판결

- 대법원 2008. 6. 26. 선고 20081044 판결

2. 사건의 개요

00주식회사 20.000주 중에 12,600주를 가진 대주주 A씨는 정관에 따른 적법한 주주총회 소집절차를 무시하고 임시 주주총회를 개최하고 의사록 작성

당시 대표이사는 사망상태였고 주주총회 의결을 통해 의사록을 작성하고 새로운 이사와 감사를 선임하여 법인등기를 함

이사 및 감사 변경등기를 완료했으나, A씨는 정관상 주주총회 소집권이 없고 주주총회 의장으로서 회의록을 작성할 권한이 없음.

검사는 A씨를 주주총회 의사록이 공증 되어 공정증서원본불실기재죄 및 자격모용사문서작성죄 등으로 기소.

3. 대법원의 판결 요지 (1심 무죄 대법원 확정)

A씨는 주주 전원의 위임을 받아 위임장이 존재했고, 실질적 결의를 토대로 의사록을 작성 했음

실제 주주총회가 개최되지 않았더라도 전원의 의결권 위임이 있었다면, 이는 실질적 결의와 동일함

주주총회의 전원의 위임 및 실질적 결의에 따른 소집절차의 하자는 치유되었으며, 검사의 공소사실 기재 내용은 공정증서 불실기재가 아니다.

자격모용도 주주총의 의장으로서, A씨는 의사진행권한이 있는 대주주로서 자격모용도 불성립함

결론 : 공정증서 원본불실 기재죄, 자격모용 사문서 작성죄 모두 무죄

 

3. 소집절차 하자의 치유 조건 정리

1. 하자의 치유조건

판례에서는 주주총회 소집절차에 대한 하자가 발생하였을 경우 그 하자를 치유하는 조건도 같이 판시하고 있다. 판례에서 밝힌 하자의 치유 조건은 표와 같이 정하고 있다.

요건

충족 여부

치유 인정 여부

적법한 이사회 결의 없이 소집

하자 있음

조건 충족 시 치유 가능

소집권자 아닌 자가 소집

하자 있음

조건 충족 시 치유 가능

주주 전원 출석

필요

 

총회 소집에 이의 없음

필요

 

만장일치 결의

필요

 

의결정족수만 충족

불충분

하자 치유 불가

 

2. 이 외의 판례 검토

- 대법원 2002. 7. 23. 선고 200215733 판결

소집권 없는 자가 소집한 총회라도, 전원 출석 및 만장일치 결의가 있었으므로 하자 치유되며 총회결의는 유효함

- 대법원 1993. 2. 26. 선고 9248727 판결

소집절차의 하자는 있었지만, 주주 전원이 출석하여 주주총회 의안에 대하여 이의없이 만장일치로 가결 되는 주주총회의 실질적 절차가 있는 유호한 결의가 있어 소집절차의 하자는 치유 되었으며 결의의 효력에 영향 없다

연단에서 발표 중인 정장을 입은 남성이 ‘SHAREHOLDERS' MEETING’ 표지판 아래 서 있고, 앞에는 회의 테이블에 앉은 남녀 이사진들이 주의를 기울이고 있는 주주총회 장면


4. 실무적 시사점

주식회사의 최고 의결 기관인 주주총회의 권한 행사에 있어 형식은 중요하지만, 주주총회가 가지는 주식회사 내의 권위의 실질성이 더욱 중요하다는 것이 대법원의 일관된 입장입니다.

그러나 이러한 주주총회회의 권한을 가지기 위해서는 주주 전원의 출석(의결권 위임 포함)과 총회 의안에 대한 만장일치라는 엄격한 조건하에서만 하자 치유가 인정 됩니다.

실무적으로 주주총회의 소집절차는 정관상 소집절차를 따르는 것이 바람직하며 피치 못할 상황에 처했다면 주주총회의 정당성을 충분히 사전 확보해두는 것도 중요할 것입니다.

 

5. 결론

주주총회 소집과정에서의 하자는 전원 출석과 만장일치 결의로 실질적 절차가 충족되었다면 치유될 수 있습니다. 이는 형사적으로도 불법성을 조각하여 무죄로 이어질 수 있다는 점에서 중요한 판례 흐름입니다. 이러한 판례 흐름은 회사법 실무뿐 아니라 형사소송에서도 결정적인 쟁점이 될 수 있으므로, 기업의 경영에 중요한 시사점을 던져 주고 있습니다

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