부동산 경매에 등장하는 권리의 모든 것 ― 권리에 대한 이해는 낙찰자가 반드시 알아야 할 체크포인트

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부동산 경매는 단순히 “ 싼값에 부동산을 구입할 수 있는 좋은 기회 ” 입니다 . 하지만 그 좋은 기회를 얻기 위해서는 부동산 경매가 가져오는 리스크를 관리하여야 합니다 . 부동산은 소유권에서 가압류에 이르기까지 수많은 권리가 경합하는 가장 복잡한 법률관계가 얽힌 고가의 재산입니다 . 이런 이유로 부동산의 이용 , 수익 , 처분 등에 관여되는 권리 알아야 합니다 . 다음은 그 권리들이 얽힌 법률적 관계의 권리분석이 필요할 것입니다 . 투자자는 흔히 말합니다 . “ 하이 리스크 , 하이 리턴 (High Risk, High Return)” 위험이 높을수록 높은 수익을 기대할 수 있는 불변의 투자 원리는 변함이 없을 것입니다 . 따라서 하이리턴을 보장 받을 수 있는 하이 리스크를 어떻게 피해갈지를 고민하는 것이 경매를 통한 부동산의 구입 또는 투자 원칙입니다 . 실무현장에서 경매로 인해 낭패를 보는 대부분의 이유가 권리에 대한 이해부족과 권리분석에 실패한 경우입니다 . 따라서 부동산 권리에 대한 이해는 절대적입니다 . 어떤 권리는 낙찰과 동시에 말소되지만 , 어떤 권리는 고스란히 낙찰자에게 따라오기도 합니다 . 그래서 경매를 시작하는 사람이라면 권리분석 을 생활화해야 하고 , 그 출발점은 바로 각 권리에 대한 이해입니다 . 오늘은 경매에 자주 등장하는 권리들을 종류에 대하여 하나씩 정리해보겠습니다 .   1. 소유권 ― 부동산 권리의 출발점 모든 권리의 출발은 바로 소유권 입니다 . 소유자는 해당 부동산을 사용 , 수익 , 처분 할 수 있는 절대적인 권리가 소유권입니다 . 그러나 그 소유권을 잃는 경매에서는 소유자가 채무불이행 등의 이유로 권리를 잃어 공개매각을 하는 것이 경매이며 , 부동산 경매에서 최종적으로 소유권을 취득하면 낙찰자가 새로운 소유자가 됩니다 . 즉 . 경매는 소유권이 부동산 경매로 새로운 소유가에게 이전 되는 것을 말함입니다 . 즉 , 경매란 부동산의 소유자가 바뀌는 절차이지 , 소유권이 소멸하는 절차는 아닙니다 . 따라서 낙찰...

명의대여 대표이사, 가지급금 때문에 소득세 폭탄 맞은 이유? - 조세심판원 심판 해설

1. 명의 대여와 회사 설립과 대표이사 등재

A씨는 지인 홍길동의 부탁으로 주식회사 한국개발 설립에 참여하고 명의상 대표이사를 맡게 되었습니다. 홍길동의 주도로 회사는 설립 되었고 A씨의 지분은 5%에 불과하였으며 A씨는 대표이사에 이름을 올리게 됩니다. 즉 대표이사 명의대여를 허락한 것입니다.

당시 홍길동은 당신은 이름만 빌려주면 된다. 실제 운영은 내가 다 맡겠다.”고 했습니다. 회사 운영에 있어서도 통장 관리, 주요 의사결정, 자금 집행 모두 홍길동이 하였고 A씨는 명의만 빌려준 것이라 생각했습니다.

홍길동은 회사 운영을 하며 증빙이 되지 않는 회사의 모든 지출은 장부에 대표이사 가지급금으로 정리하였습니다. 홍길동은 가지급금 인정이자까지 A씨로 하여 세무서에 신고했습니다.

그러나 몇 년 후 회사는 경영난으로 회사는 결국 폐업했습니다. 폐업 당시 가지급금은 정리 되지 않은채 남았고 A씨는 그것이 훗날 문제로 이어질 줄 몰랐습니다.

몇 년 뒤 느닷없이 세무당국은 폐업한 회사의 재무제표 자료를 토대로 하여 A씨에게 종합소득세를 수천만 원대를 부과했습니다.

가지급금이 회수되지 않았으니, 대표이사에게 귀속된 것으로서 소득세를 납부해야 한다.”

국세청에서 교부한 수천만원 소득세 고지서를 받아든 A씨는 어이가 없었습니다.

돈이 회사 밖으로 나갔지만, 어디에 쓰였는지, 누구에게 최종 귀속됐는지 불분명하면 홍길동이 가지급금으로 장부처리 하는 것을 떠올린 A씨는 실질적인 회사의 대표자 홍길동이 납부하는 것이 옳다고 생각하였습니다.

A씨는 세금 부과처분에 반발하여 이의를 하였고 결국 조세 심판원까지 가게 되었습니다.

 

법인의 대표이사 명의대여를 부탁하는 실질 운영자 이미지

2. 국세청의 주장

1. 청구인은 실질적인 대표자

청구인은 회사 설립 시 직접 사업자등록을 했고, 자신의 주민등록 주소지를 회사 주소지로 사용하였다.

폐업신고를 직접 수행하였고. 주식도 설립 당시 5%였으나, 기존 주주로부터 주식을 추가 매입해 폐업 당시 35% 지분 보유 하고 있다.


2. 법인 신고서에 청구인을 귀속자로 기재

법인세 신고서 및 재무제표에 따르면, 가지급금(단기대여금) 관련 인정이자를 청구인 귀속분으로 적시 되어 있고 변제한 사실이 없어 소득세 납부는 정당하다.

 

3. 금융내역만으로는 홍길동의 귀속을 입증할 수 없다.

A씨는 홍길동은 홍길동이 실제 인출했다고 주장하며 금융거래 내역을 제출하였으나 가지급금 잔액과 홍길동의 인출액이 서로 맞지 않고 회사 장부상의 회계증빙이 없다.

 

4. 귀속 불분명 시 대표자 귀속 간주

법인세법 제67조 및 시행령 제106조에 따라, 사외유출이 분명하나 귀속자가 불분명한 금액은 대표자 특별 상여금으로 본다. 이 제도의 취지는 실제 귀속과 관계없이 대표자에게 책임을 지우는 것이다.

 

대표이사 명의대여로 어느날 갑자기 세금 폭탄을 맞은 이미지

3. A씨의 주장

1. 급여 외에는 금전을 받은 사실이 없다

A씨는 회사로부터 급여(2014~2016년 지급)만 받았을 뿐, 가지급금이나 그 밖의 금전을 수령한 사실이 전혀 없어 소득세 납부는 부당하다.

 

2. 실제 대표자는 홍길동이다

회사의 실질적 운영은 홍길동이 하였으며. 회사 설립 당시 주주 또한 홍길동의 자녀 둘과 A씨로 한 것이며 A씨는 단순히 명의상 대표이사로 등재했을 뿐이다.

청구인의 초기 지분은 5%에 불과하여, 실질적 대표자로 보기 어렵다.

 

3. 회사 경영과 통장은 홍길동이 관리

회사의 모든 통장은 홍길동이 관리하고, 주요 의사결정을 주도하였으며, 법인 등기부 등본 상 사내이사로 되어 있지만 사실상 대표자였다.

 

4. 가지급금 인출자는 홍길동이다

처분청(국세청)은 가지급금 귀속자가 불분명하다며 A씨에게 소득처분했으나가지급금은 홍길동이 직접 인출한 사실이 금융거래 내역에서 확인된다.

 

4. 조세 심판원의 판단

1. 대표이사 등재 사실

청구인은 설립부터 폐업까지 줄곧 대표이사로 등재되어 있었다.

 

2. 장부 기재

폐업시 회사장부(대차대조표)대표이사 가지급금으로 정리 되어 있고 폐업 이후에도 이를 변제한 사실 없어 소득세를 납부해야 한다.

 

3. 홍길동의가지급금 인출 주장 불인정

홍길동이 인출했다고 주장하고 있으나 홍길동의 인출액이 장부상 가지급금 잔액이 일치하지 않는다.

홍길동이 인출했다는 장부(계정별 원장, 회계전표 등)상 증빙을 제시하지 못하고 있다.

 

4. 실질과세 원칙 적용 불가

세법(법인세법 제67, 시행령 제106)상 근거

청구인이 실사업자가 아니라고 하더라도, 세법상 귀속이 불분명하면 형식상 대표자에게 귀속 부과 하는 것이 원칙이다.

대법원 판례(2008.9.18. 선고 200649789판결)

대표자 인정상여 제도는 실제 귀속 여부와 관계없이 대표자에게 책임을 지우는 취지이다

 

법인세법상의 대표자 인정상여제도는 그 대표자에게 그러한 소득이 발생한 사실에 바탕을 두는 것이 아니라 세법상의 부당행위를 방지하기 위하여 그러한 행위로 인정될 수 있는 일정한 사실에 대하여 그 실질에 관계없이 무조건 대표자에 대한 상여로 간주하도록 하는 데 그 취지가 있는 것이다(2008.9.18. 선고 200649789판결),”

 

소득세 이의에 대한 심판을 하는 조세심판원 이미지

5. 맺으며

대표이사 가지급금의 인정상여 소득세는 나는 이름만 빌려줬을 뿐이라는 항변이 세법에서는 인정되지 않습니다. 따라서 가지급금의 위험성과 명의대여에 따른 세무리스크를 반드시 조심해야 합니다. 법인회사의 대표이사로 등재된 이상, 회사의 가지급금과 사외유출에 대한 책임은 실제 운영 여부와 무관하게 끝까지 따라오는 것은 반드시 유념해야 합니다.

 

참조자료

조세심판원 조심20227676 심판

법인세법 제67, 법인세법 시행령 제106조 제1

대법원 2008.9.18. 선고 200649789 판결


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