부동산 경매 감정평가서 - 단순한 가격표가 아닙니다. 제대로 읽어야 합니다.

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1.  경매 부동산의 감정 평사서의 중요성 부동산 경매에 처음 발을 들인 사람이라면 , 온갖 서류에 압도되기 쉽습니다 . 그중에서도 감정평가서는 결코 대충 훑어볼 수 없는 핵심 문서죠 . 이 평가서는 단순한 숫자표가 아니라 , 해당 부동산의 상태와 가치를 진단하는 일종의 ‘ 종합검진서 ’ 에 가깝습니다 . 집행관 현황보고서 매각 물건 명세서는 점유자 , 임대차 , 점유권자의 권리 등 부동산 경매의 법적 리스크에 대한 중점적인 정보를 안고 있다면 , 부동산 감정평가서는 부동산의 가치를 갈음하게 만드는 문서입니다 . 즉 , 법적리스크를 제외한 문제에서 부동산의 가치에 따른 입찰을 선택하게 하는 가장 중요한 문서라 할 것입니다 . 부동산 경매의 감정 평가서는 공인 된 감정 평가사에 의해 부동산이 가지고 있는 가치를 측정하는 것으로서 부동산 시세와는 또 다른 의미입니다 . 부동산의 경락 가치를 정하는 것은 온전하게 입찰자의 몫입니다 . 부동산 경매 입찰자가 경매 부동산의 현재 및 미래 가치 , 수익성 등 투자 가치를 정하는데 법원이 제공하는 핵심적인 문서입니다 . 이번 포스팅에서는 감정평가서가 어떤 역할을 하는지 , 또 어떻게 읽어야 실제 투자에 도움이 되는지를 하나씩 짚어보겠습니다 .   2. 감정평가서란 정확히 뭘까 ? 감정평가서는 법원이 지정한 전문 감정평가사가 작성한 문서입니다 . 해당 부동산의 위치나 용도 , 건물 구조는 물론이고 주변 환경까지 종합적으로 고려해 가격을 산정하죠 . 이 문서가 바탕이 되어 경매의 최저입찰가가 정해집니다 . 쉽게 말해 , 감정가는 경매가 시작되는 출발선입니다 . 중요한 건 , 감정평가서는 단순한 가격표를 넘어서 ‘ 현장감 ’ 을 담고 있다는 점입니다 . 예컨대 지목과 실제 이용 상태가 다른 경우나 , 건물 · 토지 간 불일치 , 등기되지 않은 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있는 경우 등은 오직 평가서를 통해서만 확인할 수 있습니다 . 이걸 놓치면 , 낙찰 이후 예상치 못한 골칫거리가 생길 수도 있죠...

대표 이사의 주요업무 - 상법 제393조와 대표이사 권한 분쟁, 대법원은 이렇게 봤다

 1. 대표이사의 권한

주식회사는 주주의 소유입니다. 대표이사는 회사를 대표하는 자일 뿐 주인이 아닙니다(대표이사 겸 주주일 수는 있음).

주주총회는 회사의 최고 의결기관이고, 회사의 업무집행에 관한 의사결정은 이사회가 합니다. 이사회는 대표이사를 선임하고, 대표이사는 일상적 업무집행을 담당하는 구조입니다.

다만 대표이사의 권한은 무제한이 아닙니다. 중요한 자산의 처분·양도, 대규모 재산의 차입, 지배인의 선임·해임, 지점의 설치·이전·폐지 등은 이사회 결의사항입니다(상법 제393조 제1).

이번 포스팅에서는 외부로부터의 금전 차입과 공정증서 작성을 둘러싼 대법원 판례를 분석합니다.

 

주요 업무에 대한 결정을 두고 고민하고 있는 대표이사 이미지

2. 사건 스토리

경영난으로 어려움에 처한 XX 주식회사는 경영난으로 어려움을 겪고 있는 가운데 경영권 다툼으로 대표이사 A씨와 다른 임원과 주주들 간에 갈등이 깊었습니다.

경영난으로 인해 자금이 막혀 회사의 주주 또는 임원에게 자금을 빌리는 등 어렵게 회사를 꾸려갔지만 상황은 좀처럼 호전 되지 않았습니다.

덩달아 대표이사인 A씨의 고민과 시름도 깊어졌습니다.

회사의 어려운 사정을 알게 된 채권자들은 하루가 멀다 하고

회사로 쫓아와 독촉하는 통에 회사 업무가 마비 될 지경이었습니다


매일 찾아와 괴롭히던 채권자들은 어느 날 대표이사A에게 공정 증서 작성을 요구했습니다.

회사의 대외적인 이미지 실추는 물론이고, 매일 찾아와

행패를 부리는 채권자의 등살에 견디다 못해 A씨는

채권자의 요구에 응하며 강제집행이 가능한 공정증서를 작성하여 주었습니다.

그렇게 채권자의 문제는 일단락 되는 듯 했지만 회사의 이사회가

공정증서를 작성해준 것에 대해 대표이사A를 문제 삼기 시작했습니다.

, 회사의 공정증서를 작성한 것은 대표이사의 중요업무이고

이러한 중요업무는 이사회의 동의를 받아야 하는 사안임에도

A씨가 독단으로 공정증서를 작성한 것은

이사회의 동의 없는 무효의 법률행위라는 것이었습니다.

 

대표이사A는 이미 회사가 금전을 차입하여 운영자금으로 사용하였고

금전을 차용하는 문제는 이미 회사와 동의가 된 상황이다.

이에 대해 공정증서를 작성 한 것은 문제가 되지 않는다는 다는 입장을

이사회에 전달했습니다.

그러나 회사는 대표이사와 채권자를 상대로 공정증서의 효력을 무력화 하는 소송(청구이의의 소)를 제기하였고 법원의 판단에 맡기게 되었습니다.

 

주요 업무를 결정하는 이사회 이미지

3. 회사(이사회)측 입장(원고)

1. 이사회 결의 없는 중요업무 집행 주장

공정증서 작성은 회사에 중대한 영향을 미치는 중요 업무로서 상법 제393조 제1항에 따라 이사회 결의가 필요하다. 하지만 당시 이사회 결의 없이 대표이사가 공정증서를 작성한 것이므로 무효이다.

중요한 자산의 처분 및 양도, 대규모 재산의 차입, 지배인의 선임 또는 해임과 지점의 설치ㆍ이전 또는 폐지 등 회사의 업무집행은 이사회의 결의로 한다(상법 제393(이사회의 권한) 1)”

 

2. 부당이득 반환 청구

무효인 공정증서에 기초하여 강제집행이 진행되어 채권자들은 배당금을 취득하여 이는 무효의 공정증서로 부당이득을 취한 것으로서 법률상 원인 없는 이득이므로 부당이득을 반환하여야 한다.

 

3. 청구의 요약

해당 공정증서는 적법한 절차가 결여 된 효력 없는 공정증서로서 강제집행 불허하여야 하며, 이미 집행으로 취득한 금액은 모두 반환 되어야 한다.

 

4. 대표이사 A씨와 채권자측의 주장(피고)

1. 금전대차의 유효성 주장

원고 회사와의 금전대차는 정상적인 거래였으며, 원인채권이 유효하게 존재하였여 금전대차 전체가 무효가 될 수 없다.

 

2. 공정증서 작성은 일상 업무 주장

공정증서 작성은 새로운 채무를 발생시키는 것이 아니라, 기존 채무의 집행을 가능하게 하는 절차로서 이는 대표이사의 일상적 업무 범위에 속하며, 상법 제393조 제1항의 중요 업무가 아니다. 따라서 이사회 결의 없이도 대표이사가 적법하게 할 수 있는 행위이다.

 

3. 결론

공정증서 작성 및 강제집행 절차 모두 적법하며 이 배당받은 금액 반환 의무 없다

 

5. 대법원의 판단 대법원2010.1.14. 200955808 판결

1. 쟁점

대표이사가 회사와 채권자 사이의 기존 채무에 대해 집행력 있는 공정증서를 작성하는 행위가 상법 제393조 제1항의 중요한 자산의 처분이나 중요한 업무에 해당하는지 여부.

 

2. 대법원이 판단한 중요 업무

재산 가액, 총자산 대비 비율, 회사 규모와 경영상태, 행위 목적 및 일상 업무와의 관련성, 종래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

 

3. A씨의 공정증서 작성에 대한 결론

이 사건 공정증서 작성은 새로운 채무를 부담시키는 행위가 아니라 이미 존재하는 채무에 집행력을 부여하는 절차적·형식적 조치에 불과하며 이는 대표이사에게 부여된 일상적 업무 집행 행위 범위에 속한다. 따라서 이사회 결의가 필요로 하지 않는다.

 

법에 따라 판단 하는 법의정신을 상징하는 법의 여신 이미지

6. 맺으며

대법원은 기존 채무에 대하여 공정증서를 작성하는 행위를 중요한 자산 처분으로 보지 않았고, 이사회 결의도 필요 없다고 보았습니다.

반면, 회사의 중요한 자산 처분이나 대규모 재산(채무)의 차입 등은 이사회의 결의사항임을 다시 한 번 확인할 수 있습니다. 실무에서는 공정증서가 새 부담을 발생시키는지(결의 필요 가능성), 아니면 기존 채무를 집행 가능하게 하는 절차인지(결의 불요 가능성)를 정확히 구분해야 합니다.

 

참조판례

대법원2010.1.14. 200955808 판결

대법원 2002. 12. 6. 선고 20004210 판결

대법원 2000. 4. 7. 선고 9953742 판결

이글은 순수하게 법률정보를 제공하기 위하여 작성 되었습니다. 본콘텐츠 외의 개별적인 사안이나 구체적 상황은 다를 수 있으며 법률전문가와 상의 하시기 바랍니다. -법조타운 사무장K-

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