부동산 경매에 등장하는 권리의 모든 것 ― 권리에 대한 이해는 낙찰자가 반드시 알아야 할 체크포인트

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부동산 경매는 단순히 “ 싼값에 부동산을 구입할 수 있는 좋은 기회 ” 입니다 . 하지만 그 좋은 기회를 얻기 위해서는 부동산 경매가 가져오는 리스크를 관리하여야 합니다 . 부동산은 소유권에서 가압류에 이르기까지 수많은 권리가 경합하는 가장 복잡한 법률관계가 얽힌 고가의 재산입니다 . 이런 이유로 부동산의 이용 , 수익 , 처분 등에 관여되는 권리 알아야 합니다 . 다음은 그 권리들이 얽힌 법률적 관계의 권리분석이 필요할 것입니다 . 투자자는 흔히 말합니다 . “ 하이 리스크 , 하이 리턴 (High Risk, High Return)” 위험이 높을수록 높은 수익을 기대할 수 있는 불변의 투자 원리는 변함이 없을 것입니다 . 따라서 하이리턴을 보장 받을 수 있는 하이 리스크를 어떻게 피해갈지를 고민하는 것이 경매를 통한 부동산의 구입 또는 투자 원칙입니다 . 실무현장에서 경매로 인해 낭패를 보는 대부분의 이유가 권리에 대한 이해부족과 권리분석에 실패한 경우입니다 . 따라서 부동산 권리에 대한 이해는 절대적입니다 . 어떤 권리는 낙찰과 동시에 말소되지만 , 어떤 권리는 고스란히 낙찰자에게 따라오기도 합니다 . 그래서 경매를 시작하는 사람이라면 권리분석 을 생활화해야 하고 , 그 출발점은 바로 각 권리에 대한 이해입니다 . 오늘은 경매에 자주 등장하는 권리들을 종류에 대하여 하나씩 정리해보겠습니다 .   1. 소유권 ― 부동산 권리의 출발점 모든 권리의 출발은 바로 소유권 입니다 . 소유자는 해당 부동산을 사용 , 수익 , 처분 할 수 있는 절대적인 권리가 소유권입니다 . 그러나 그 소유권을 잃는 경매에서는 소유자가 채무불이행 등의 이유로 권리를 잃어 공개매각을 하는 것이 경매이며 , 부동산 경매에서 최종적으로 소유권을 취득하면 낙찰자가 새로운 소유자가 됩니다 . 즉 . 경매는 소유권이 부동산 경매로 새로운 소유가에게 이전 되는 것을 말함입니다 . 즉 , 경매란 부동산의 소유자가 바뀌는 절차이지 , 소유권이 소멸하는 절차는 아닙니다 . 따라서 낙찰...

계약서 한 줄로 수천만원의 부가가치세가 왔다 갔다 합니다 - 부가세 포함 VS 부가세 별도

1. 부가세 포함 VS부가세 별도

계약서에 부가세 포함또는 부가세 별도라고 써 있는 문구에 따라 수천만원의 부가가치세를 누가 납부하느가 정해지게 됩니다.

그러나 어쩌다 문구가 바뀌어 기재 되거나, 또는 잘못 기재 되어 수천만원의 부가가치세를 억울하게 납 부할 수도 있습니다.

소상공인이나 기업 대표라면 이러한 아찔할 수밖에 없는 상황이 실제로 벌어지기도 합니다.

이번 조세심판원 심결례는 계약서 문구 하나가 세금의 향방을 결정한 사건을 알아 보겠습니다.

 

부가가치세를 상징하는 이미지, 세금 계산서와 계산기가 놓여있다.

2. 전기버스를 둘러싼 분쟁의 시작

전기버스를 수입해서 공급하는 A사는 수년간 버스를 운수회사에 공급하면서 면세거래로 알고 계산서를 발급했습니다.

조세특례제한법에는 일정 요건을 갖춘 전기버스는 부가세 면제가 가능하기 때문입니다.

그러나 세무조사 결과, 해당 버스들이 면세 요건을 충족하지 못한다는 판정이 나왔습니다. 회사는 곧바로 과세거래로 전환해 수정신고를 했지만, 국세청은 더 큰 세금을 부과했습니다.

문제는 바로 판매금액에 부가세가 포함되어 있는가, 아닌가였습니다.

 

3. 조세심판원으로 간 A사의 조세처분 불복

1. 쟁점판매금액은 부가세 포함 금액이다

계약서에 실판매가격(VAT 포함)”이라고 명시되어 있고, 이는 당사자 간 합의에 따른 것이다. 부가세가 이미 포함된 공급대가로 보아야 한다.

따라서 과세표준은 쟁점판매금액 × 110/100” 방식으로 계산해야 한다.

2. 거래 관행과 법리 해석

전기버스 판매가격은 환경부 기준가격을 토대로 결정되며, 구매자가 면세사업자인지 여부와는 무관하다.

부가세를 별도로 징수하지 않았다면, 그 부담은 당사자 합의상 이미 가격에 내재된 것으로 해석해야 한다.

만약 부가세 별도라면 회사가 세금을 전부 떠안아야 하는 불합리한 결과가 발생한다.

3. 법적 근거

①「부가가치세법29조 제7: 대가에 부가세 포함 여부가 불분명하면 110분의 100을 곱한다.”

이번 건은 포함 여부가 불분명한 상황이므로, 해당 규정을 적용해야 한다.

국세청이 근거로 삼은 부가가치세 집행기준은 단순 행정기준일 뿐, 법규성이 없어 법률보다 우선할 수 없다.

4. 계약 사례 근거

회사는 과세거래와 면세거래 모두 동일한 형식의 계약서를 사용해 왔다.

일부 계약서에는 부가세 포함이라고 명확히 기재되어 있으며, 실제 과세거래에서도 같은 방식으로 세금계산서를 발행한 사례가 있다.

 

4. 처분청(세무서) 주장 요약

1. 판매금액은 부가세 미포함 공급가액이다

A사는 전기버스를 면세거래라고 착각하여 계산서를 발급했을 뿐, 실제로는 부가세를 거래징수하지 않았으므로 판매금액에는 부가세가 포함되지 않았다. .

2. 부가가치세법 제29조 제7항 적용 불가

부가가치세법 제29조 제7항은 대가에 부가세 포함 여부가 분명하지 않은 경우에 한정된다.

A사는 면세로 잘못 판단하고 부가세를 아예 징수하지 않은 것이므로 불분명한 경우가 아니므로, 110분의 100 계산 규정을 적용할 수 없다. 

3. 고가 재화의 특성

전기버스는 수억 원대 고가 재화로서 매매 당사자가 부가세 부담 여부를 고려하지 않고 계약했을 리 없으므로, 판매금액은 부가세 미포함 공급가액으로 봐야 한다.

부가가치세를 고지하는 국세청을 상징하는 이미지


4. 조세심판원의 판단 이유

1. 쟁점과 법 규정 확인

쟁점은 판매금액이 부가세 포함 금액인지 여부이다.

②「부가가치세법29조 제7항에는 사업자가 재화를 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가세가 포함되어 있는지가 분명하지 않은 경우, 받은 금액에 110분의 100을 곱한다.”

2. 계약서 문구 확인

일부 계약서에는 실판매가격(VAT 포함)”,

또 다른 계약서에는 판매가는 부가세 포함 금액에서 보조금을 제외한 금액으로 한다라고 명시되어 있다.

이는 청구법인의 주장(쟁점판매금액은 VAT 포함 대가)에 신빙성을 부여하는 증거로 판단.

3. 계약 자유의 원칙(사적 자치 존중 원칙)

계약 내용은 당사자 의사에 의해 성립한 것이므로 원칙적으로 존중해야 한다.

따라서 계약서 기재 내용이 세금 판단에 중요한 기준이 되어야 한다.

4. 처분청의 문제점

처분청은 단순히 면세에서 과세 전환 상황만 근거로 세금 포함 여부를 단정하였다.

그러나 제출된 계약서의 전체를 확인하지 않고 부과처분을 한 것은 충분하게 판단하지 않은 오류가 있다.

 

6. 시사점 정리(계약서에 표기)

1. “부가세 포함명시된 경우

세무당국은 원칙적으로 계약 금액 안에 부가세가 포함된 것으로 인정해야 합니다. 따라서 과세표준은 계약금액 × 100/110으로 계산됩니다.

납세자에게 유리하게 작용하는 경우가 많으며, 부가세 포함이라고 적으면 나중에 세무분쟁에서 유리한 증거가 됩니다.

2. “부가세 별도명시된 경우

계약금액 외에 추가로 부가가치세가 부과 되며 계약서에 기재된 금액 그대로 과세표준이 됩니다.

추후 분쟁 여지가 적고, 공급자 입장에서는 세금을 고객에게 전가할 수 있어 안전하며 큰 금액 계약에서는 보통 부가세 별도를 표기해 두는 것이 분쟁을 예방하는 안전한 방법입니다.

3. 부가세 표기 없음(미기재)

가장 분쟁이 많은 경우이며 법령상 포함 여부 불분명하면 110분의 100을 곱한다는 규정이 있습니다.

판례와 조세심판례는 거래 당사자가 면세로 오인하거나 세금 징수를 생략한 경우에는 포함된 것으로 볼 수 없다고 판단하는 경우가 많습니다.

, 세무서가 부가세 미포함으로 보려는 경향이 강하며, 미기재는 반드시 피해야 하며, 불리한 세금 부담을 초래할 수 있습니다.

 

조세심판원에서 다투고 있는 납세자와 국세청의 분쟁을 상징하는 이미지

7. 맺으며

계약서의 부가세 표기 여부가 곧 세금 분쟁의 핵심 증거가 됩니다. 특히 고액 거래(부동산, 차량, 기계, 공사도급 등)에서는 부가세 포함/별도를 반드시 명확히 기재해야 하며, “부가세 포함은 고객 유치에는 유리하지만, 공급자가 세금을 떠안을 위험이 있습니다. “부가세 별도는 가격 협상에서 불리할 수 있지만 세무 리스크는 최소화할 수 있습니다.


부가세 포함/별도 여부를 명확히 적지 않은 계약서는 세금 분쟁의 씨앗입니다. 이번 심판례는 계약서 문구를 반드시 확인한다는 점을 다시 한번 강조한 사건이라고 할 수 있습니다.

 

참조자료

조세심판원 사건번호:조심20250899 (2025.07.21.)

대구고등법원 2010.03.19. 선고 2009875 판결

대법원 2017.11.23. 선고 201759291 판결

조심 20212677 (2021.11.26.)

 

본 콘텐츠는 순수 정보 제공을 위해 작성 되었으며, 개별적인 사안이나 구체적인 상황은 전문가와 상의 하시기 바랍니다

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